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개포지구 재건축 이륙 준비 ‘끝!’ [2]: 2010.03.15 12:50 입력 | 2010.03.15 13:08 수정

개포지구 재건축 이륙 준비 ‘끝!’
마스터플랜 앞둬 기대감 확산
 
◆ 개포시영
개포시영은 강남구 개포동 656번지 일대에 자리 잡은 1970가구 규모의 대규모 단지다. 5층짜리 아파트 30개동이 들어서 있다. 지난 1983년 12월 입주가 이루어져 올해로 입주 27년째에 접어들었다. 상ㆍ하수도, 배관 등이 노후된 데다 주차 공간마저 포화 상태라 이미 지난 2004년에 재건축을 위한 안전진단을 통과한 상태다.
 
강남구가 개포지구 지구단위계획을 조만간 확정할 것이라는 소식이 전해지면서 최근 가격이 하락했던 개포주공과 달리 개포시영은 비교적 선방하고 있다.
개포시영의 매매가는 시세보다 높게 형성돼 있다. 매물 또한 많지 않은 상황이라 시세는 장기적으로 상승할 여지가 많다는 것이 인근 부동산 중개업소 관계자들의 공통된 설명이다. 
 
A공인 대표 최 모 씨는 “최근 매물은 실제 거래된 가격보다 조금씩 높여 시장에 나오고 있다”면서 “이는 강남권 재건축에 가속도가 붙을 것이란 기대감 탓에 집주인들이 매물을 내놓지 않고 있기 때문으로 풀이된다”고 설명했다.
 
실제 확인된 매물의 가격은 시세보다 1000~2000만 원가량 높게 형성돼 있다. 지난 2월 말 기준 33㎡는 5억6000만 원~5억7000만 원, 42㎡는 7억3000만 원~7억5000만 원, 56㎡는 9억3500만 원~9억4500만 원, 62㎡는 11억3000만 원~11억4500만 원 등이다. 평균 전세금은 33㎡가 5000만 원, 42㎡ 6500만 원, 56㎡ 9000만 원, 62㎡ 1억750만 원 선이다. 이는 지난 1월에 거래된 매물과 비교할 때 2000만 원 가까이 오른 가격이다.
 
부동산정보사이트 부동산뱅크에 따르면, 개포시영의 평균 매매가는 3.3㎡당 5674만 원으로 개포동 평균 5151만 원, 강남구 평균 3476만 원보다 비싸다. 재건축에 대한 기대감이 반영됐기 때문으로 풀이된다.
 
개포시영의 시세는 안전진단 통과 이후 꾸준한 상승세를 보여 왔다. 특히 2006년 강남구가 버블세븐으로 분류될 정도로 가격이 급등하던 시기에 이곳의 시세 상승세도 가팔랐다.
 
지난 2007년 정부가 보유세ㆍ양도세 강화, 대출 규제, 재건축 연한 증가 등의 대책을 발표하자 가격은 소강상태를 보였다. 큰 폭의 하락 없이 박스권을 형성하던 시세는 2008년 하반기 미국발 금융위기가 터지면서 한 차례 폭락했다.
 
이후 정부에서 한시적 양도세 중과 폐지 등의 경기 부양책을 발표하자 지난해부터 가격이 크게 올라 전(前) 고점을 회복하고 평균 최고가인 9억5500만원까지 오른 뒤 소폭의 오르내림을 반복하고 있다.
 
개포시영은 5층 이하의 저층 아파트라 상대적으로 대지지분이 넓은 편이다. 또 용적률이 낮아 보다 넓은 면적대의 보유가 가능한 것도 장점이다.


 

◆ 개포 주공1단지
언주로 동쪽에 위치한 개포 주공1단지(개포1단지ㆍ개포동 660-1번지 일대)는 개포지구 내에서 최대 세대수를 자랑한다. 총 5040가구가 125개동(5층 이하)에 살고 있다. 개포시영보다 1년 앞서(1982년 5월) 입주를 해 올해 입주 28년째에 돌입했다.
 
단지 내에 개원초등학교와 개포중학교가 있는 데다 인근의 개포고등학교의 경우 도보로 통학이 가능해 학군 수요가 높은 단지로 꼽힌다.
 
개포1단지의 시세는 현재 1500~2000만 원가량 떨어진 상태다. 36㎡가 7억3500만 원, 42㎡가 8억3500만 원, 49㎡가 9억9000만 원~11억2000만 원, 56㎡가 13억2000만 원 선에 매물이 나와 있다. 이는 최근 들어 재건축 아파트의 가격이 전 고점에 육박할 정도로 뛴 데다 얼마 전 지구단위계획 발표가 6월로 미뤄진다는 소식이 겹쳤기 때문인 것으로 분석된다.
 
하지만 지구단위계획이 앞당겨 발표되고 그에 따라 사업 본격화가 가시권에 접어들 경우 지금까지의 하락폭은 만회할 수 있으리란 기대감이 높다. 개포1단지 조합 관계자는 “우리 단지는 5000가구가 넘는 대단지인 데다 조합설립인가까지 받은 상태라 7개 단지 가운데 ‘맏형’ 격”이라면서 “지구단위계획 정비안이 확정되고 사업이 본격화되면 최근 하락폭은 순식간에 회복될 가능성이 높다”고 말했다.
 

◆ 개포 주공2단지
개포 주공2단지(개포2단지)는 개포동 140번지에 1400가구(32개동)가 들어서 있어 규모가 상대적으로 작아 보인다. 하지만 아파트 1가구당 최대 면적이 82㎡에 달하는 곳이 있어 각각 62㎡와 59㎡에 불과한 개포시영과 개포1단지를 능가한다. 개포시영과 마찬가지로 1983년 (7월)에 입주가 이루어졌다.
 
이곳의 시세는 52㎡가 8억9000만 원, 62㎡가 11억2000만 원, 72㎡가 13억8000만 원, 82㎡가 15억9000만 원 선에 형성돼 있다. 인근 다른 단지에 비해 매매가가 높은 편이다. 하지만 대치동이나 도곡동 등에 비해서는 전세금이 저렴하기 때문에 학군 수요가 높은 지역으로 손꼽힌다. 
 
개포2단지 추진위 관계자는 “52㎡를 기준으로 전세금이 현재 9000만 원 선인데 이는 매매가의 10% 수준에 불과하다”면서 “1억 원도 안 되는 저렴한 가격에 최고의 학군에서 교육을 받을 수 있다는 점, 지난 2003년 5억8000만 원 정도에 거래됐던 62㎡가 현재 100% 가까이 오른 점 등을 볼 때 이곳만큼 매력적인 곳도 드물다”고 치켜세웠다.
 

◆ 개포 주공3단지
개포 주공3단지(개포3단지ㆍ개포동 138번지 일대)는 개포공원과 서울시립개포도서관 동쪽에 자리 잡고 있다. 세대수가 1160가구(25개동)에 불과(?)하고 가구당 면적 역시 49㎡가 최대 크기라 다른 단지에 비해 비교 우위가 떨어지는 편이다. 1983년 6월에 입주가 시작됐다.
 
단지 북쪽으로 수도전기공업고등학교, 경자여자고등학교 등이 있어 교육 환경도 좋은 편이다. 이곳의 장점으로 꼽히는 것이 바로 우수한 자연환경이다. 단지 바로 옆에 공원이 있어 녹지가 풍부하고 남쪽으로 대모산이 있어 서울, 특히 강남권 최고의 에코 단지로 부각될 가능성이 농후한 곳으로 손꼽힌다.
 
이러한 이유 탓인지 이곳의 매매가는 인근 타 단지들을 압도한다. 36㎡가 7억2000만 원~7억3500만 원, 42㎡가 9억4000만 원, 49㎡가 12억5000만 원에 매물이 나와 있다. 3.3㎡당 매매가가 최고 8500만 원에 달하는 것이다. 이 때문에 이곳은 재건축이란 호재에도 불구하고 투자에 신중을 기해야 한다는 목소리도 나오고 있다.
 

◆ 개포 주공4단지
개포 주공4단지(개포4단지)는 개포동 189번지 일대에 자리 잡은 2840세대 규모의 대단지다. 지난 1982년 12월에 입주가 시작됐다. 이곳은 북쪽이 개포로, 서쪽이 삼성로, 동쪽이 영동대로, 남쪽이 양재대로 등으로 둘러싸여 있어 최고의 교통 인프라를 자랑한다. 
 
지하철 분당선 개포동역과 대모산입구역이 도보로 10분 내외에 위치해 있다는 점도 이점이다. 단지 내에 개포초등학교가 자리 잡고 있어 예비 초등학생을 자녀로 둔 학부모들의 이주 수요가 끊이질 않고 있다.
 
이밖에 이곳의 장점은 주민들 간 화합이 잘 이루어지고 있다는 점이다. 인근 모 단지에서 주민 간 갈등으로 각종 소송에 얽히고설켜 사업이 지지부진한 것과는 다른 풍경이다. 
 
개포4단지 추진위의 장덕환 위원장은 “소식지를 통해 재건축과 관련된 사항들을 투명하게 공개하고 선구자적인 관점에서 홈페이지에 Q&A 코너를 개설해 주민들의 궁금증을 해소하고 있다”면서 “이런 여세를 몰아 가장 모범적인 단지로 거듭날 수 있도록 최선을 다하겠다”고 말했다.
 
개포4단지의 시세는 36㎡가 최고 6억8000만 원, 42㎡가 8억1500만 원, 49㎡가 10억7000만 원 등에 형성돼 있다. 3.3㎡당 가격이 6000만 원을 넘기 때문에 투자에 주의를 기울일 필요가 있지만 개포3단지 등에 비하면 재건축 후 상승 여지가 크다는 게 업계 관계자들의 대체적인 진단이다.
 

◆ 개포 대우아파트
개포대우는 일원동 690-1번지 일대에 위치한 110가구(5개동) 규모의 미니(mini) 단지다. 지난 1983년 12월에 입주가 이루어졌고 아파트 면적이 각각 79㎡, 92㎡, 105㎡로 주공ㆍ시영아파트에 비해 넓은 점이 장점으로 꼽힌다. 
 
지하철 3호선 대청역이 도보로 5분 내외 거리에 위치해 있어 대중교통을 이용하기가 재건축을 추진 중인 7개 단지 중에서 수월한 편이다. 단지 바로 옆에 늘푸른공원이 있고 단지 규모에 비해 상대적으로 큰 녹지를 확보하고 있어 인기가 높다.
 
이곳의 시세는 79㎡가 8억 원에 매물로 나와 있는 상태다. 인근 주공ㆍ시영아파트에 비하면 3.3㎡당 가격이 저렴해 투자 시 가격 상승 여지가 높을 듯하다. 하지만 워낙 세대수가 적고 매물도 없어 상대적으로 투자자들의 주목을 받고 있진 못한 상황이다.
 

◆ 일원 현대아파트
일원현대는 일원동 690-2번지에 위치한 465가구(15개동) 규모의 단지로 현대사원아파트로 불린다. 지난 1983년 12월에 입주가 이루어졌고, 아파트 면적이 각각 69㎡, 85㎡, 105㎡에 달해 세대수와 면적 등에서 개포대우를 압도한다.
 
단지 동쪽의 일원로를 따라 지하철 3호선 대청역을 이용하기가 쉽고, 단지 남쪽으로 양재대로가 쭉 뻗어 있어 교통 인프라가 뛰어나다. 게다가 인근에 위치한 초중고교가 모두 도보로 통학 가능해 학군도 좋다. 단지 바로 옆에 중동중학교가 있고, 일원ㆍ영희초등학교, 중동ㆍ중산고등학교 등도 통학권에 속해 있다. 차량 이용 시 5분 내외면 삼성서울병원을 이용할 수 있어 생활 편의성 또한 높은 단지로 통한다.
 
인근 개포대우에 비하면 매물에도 여유가 있는 편이다. 시세 또한 69㎡가 8억 원, 105㎡가 11억2000만 원~11억5000만 원에 형성돼 있어 주공 및 시영아파트에 비해 3.3㎡당 가격이 저렴하다. 이 때문에 85㎡ 이상의 중형아파트를 찾는 수요자들은 이곳을 눈여겨 볼 필요가 있다는 게 인근 부동산 중개업소 관계자들의 중론이다.
 
정훈 기자 hjeong25.rn@gmail.com