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강남권 중층 재건축 시대 활짝 열렸다: 2010.07.07 12:06 입력 | 2010.07.07 20:30 수정

도시재생신문 hjeong25.rn@gmail.com

약세를 면치 못하고 있는 재건축 시장에 강남권을 중심으로 ‘중층 아파트 재건축 시대’가 열리면서 이것이 시장에 미칠 영향을 놓고 관심이 쏠리고 있다.
 
지난 3월 강남구 대치동 은마아파트가 안전진단을 통과한데 이어 지난달 말 송파구 잠실주공5단지가 정밀안전진단을 통과했다. 잠실 우성아파트 1~3차(잠실우성1~3차)도 정밀안전진단이 필요하다는 판정을 받았다.
 

◆ 잠실우성1~3차 안전진단 통과 ‘눈앞’
송파구는 지난달 28일 송파구 잠실동 101-1번지 일대의 잠실우성1~3차가 정밀안전진단이 필요하다는 판정을 받았다고 29일 밝혔다. 송파구는 앞으로 2개월 내 정밀안전진단 용역업체를 선정해 빠르면 올 하반기 내에 정밀안전진단을 끝낼 방침이다.
 
잠실동 우성아파트 4차(잠실우성4차) 재건축도 속도를 낼 전망이다. 현재 이곳은 현지 조사 단계에 있는데 송파구청이 이미 잠실우성1~4차의 정밀안전진단을 위해 5억8000만 원의 예산을 책정해 놓은 상태라 사업 진행에 특별한 장애 요인이 없다.
 
지난 1981년 12월 입주가 이뤄진 잠실우성1~3차는 총 1842가구로 구성돼 있다. 잠실우성4차는 1983년 9월에 입주가 이뤄졌으며 총 555가구가 들어서 있다. 특히 이 아파트는 재건축 판정을 받은 잠실주공5단지(잠실5단지)와 제2롯데월드 인근에 있는 곳이라 더욱 주목받고 있다.
 
잠실우성1~3차의 현 시세는 85㎡가 6억5000만 원~6억9000만 원, 105㎡가 8억5000만 원~8억7000만 원, 142㎡(43평)가 11억8000만 원, 175㎡가 13억 원~14억7000만 원 등에 형성돼 있다.
 

◆ 압구정ㆍ송파구 신천동 일대 ‘유망’
이외에도 현재 강남권에서 재건축을 추진 중인 중층 단지는 강남구 압구정현대아파트, 서초구 한신아파트(2ㆍ3ㆍ4ㆍ5ㆍ6ㆍ7차), 송파구 미성아파트 등 60여 곳에 달한다.
 
이 가운데 가장 관심을 끄는 곳은 23개 단지, 1만여 가구의 중층 아파트가 있는 압구정동이다. 이곳은 지난 2005년 2월 압구정동과 청담동 일대 8개 단지를 최고 60층 높이의 초고층 단지로 탈바꿈하는 재건축 사업을 추진했다 실패했다.
 
하지만 서울시의 ‘한강 르네상스 프로젝트’ 발표 후 다시 한 번 관심을 받고 있다. 그 중에서도 가장 눈길을 끄는 곳은 역시 중층 아파트인 압구정동 한양아파트 7차(1981년 입주ㆍ239가구) 등이다.
 
사업 추진에 걸림돌이 없는 것은 아니다. 서울시가 수변 지역 아파트 재건축 대상 지구에 대해 개발 이익이 예상된다는 이유로 토지 면적의 25%를 기부채납하도록 했기 때문.
 
업계 관계자 K씨는 “서울시가 제시한 ‘기부채납 비율 25%’에 대해 주민들의 반대가 심하다”면서 “이 비율의 조정 여부가 이 일대 재건축의 관건이 될 것으로 보인다”고 말했다.
 
잠실5단지 인근 신천동 일대의 중층 아파트 단지도 눈길을 끈다. 이 지역에서는 세대수가 각각 ▲2100가구 ▲1507가구 ▲1230가구에 달하는 장미아파트 1차, 진주아파트, 미성아파트 등이 대표 단지로 꼽힌다.
 
지난 1984년 완공된 풍납동 우성아파트(495가구)도 재건축을 추진 중인 중층 단지다. 특히 송파구 지역은 123층 높이의 제2롯데월드 건축안 통과의 수혜를 받고 있는 곳인 만큼 이들 지역 재건축 단지도 사업 추진에 가속도가 붙을 것이란 분석이 나오고 있다.
 
업계 관계자 J씨는 “제2롯데월드와 잠실5단지의 안전진단 통과 등의 호재로 송파구 중층 재건축 단지에 대한 관심이 부쩍 높아졌다”면서 “최근 연이은 호재로 호가가 오르고 있는 만큼 재건축 추진에 탄력이 붙을 수 있다”고 예상했다.
 
서초구에선 잠원동 한신2~7차, 우성1~2차, 신동아1~2차, (구)삼호1~3차 등이 대표적인 중층 재건축 단지로 꼽힌다.
 

◆ 잠실 외에는 수익성이 낮아 ‘주의’
강남권 중층 단지들에 대한 시장의 관심은 높아지고 있으나 잠실 일대를 제외하면 수익성이 낮다는 분석이 많아 투자에는 신중을 기해야 할 것으로 보인다.
 
잠실5단지만 하더라도 호가는 뛰었지만 실제 거래는 거의 이뤄지지 않고 있는 것으로 알려졌다. 게다가 잠실발(發) 파급효과가 아직 강남권 다른 중층 재건축 단지로까지는 확대되지 못하고 있다는 의견이 지배적이다.
 
재건축 시장이 침체 국면에 있는 데다 이미 현 시세에 재건축 관련 기대 수익이 반영됐다는 판단이 깔려 있기 때문인 것으로 풀이된다. 특히 상당수 업계 관계자들은 잠실5단지를 제외한 나머지 중층 재건축 아파트의 사업성이 떨어져 지나친 기대감은 금물이라고 입을 모은다.
 
업계 관계자 K씨는 “중층 재건축 추진 단지들의 사업성을 일률적으로 판단하긴 어렵지만 잠실5단지만큼의 수익성이 기대되는 단지는 눈에 띄지 않는다”고 말했다.
 
업계 관계자 J씨 역시 “잠실5단지는 기존 용적률이 낮은 반면 대지지분이 많아 수익성이 높은 편”이라며 “현 시세로 매수하더라도 수익을 낼 수 있을 것으로 예상된다”고 강조했다. 
 
이어 “다른 강남권 재건축 단지의 수익성은 높지 않은 편으로 당장 구입하기에는 위험 부담이 크다”고 덧붙였다.
 
정훈 기자 hjeong25.rn@gmail.com