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개정된 도시 및 주거환경정비법 주요내용: 2012.02.04 11:09 입력 | 2012.02.04 17:04 수정

선병욱 변호사 songyc1@gmail.com

<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px" height=307 src="/PEG/13283213618614.jpg" width=227 align=left>1. 개괄
2012. 2. 1. 법률 제11293호로 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 함) 개정이 있었고, 위 개정법에서는 새로운 정비사업방식 도입과 조합설립인가 등의 취소 및 정비구역해제 등에 관한 조항이 신설되는 많은 변화가 있었습니다.
 
따라서 정비사업을 시행하고자 하거나 현재 정비사업을 진행하고 있는 조합 또는 이해관계자들로 하여금 새로운 제도의 도입과 변경되는 내용에 대한 이해를 돕기 위하여 위 개정법시행으로 변경되는 주요내용을 살펴보고자 합니다. 
 


2. 주요 내용
가. 새로운 정비사업방식 도입
(1) 종래 도시정비법상 정비사업은 ①주거환경개선사업, ②주택재개발사업, ③주택재건축사업, ④도시환경정비사업이라는 4가지 유형만이 인정되어 왔으나, 개정법에서는 ⑤주거환경관리사업과 ⑥가로주택정비사업에 관한 조항을 신설하여 총 6가지 유형의 정비사업방식을 정하고 있습니다(법 제2조 제2호).
이러한 새로이 도입되는 사업방식은 종래의 사업방식과는 다르게 전면 철거형 정비방식에서 벗어나 정비∙보전∙관리를 병행할 수 있는 사업방식이라는 점이 특징이라 할 것입니다.
 

(2) 주거환경관리사업
“주거환경관리사업”은 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전∙정비∙개량하기 위하여 시행하는 사업으로서(법 제2조 제2호 마목), 사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고, 토지등소유자(주택재개발사업의 경우와 의미가 같음)가 스스로 주택을 보전∙정비하거나 개량하는 방법으로 하는 정비사업입니다(법 제6조 제5항).
 
주거환경관리사업은 시장∙군수가 직접 시행하도록 되어 있으나, 정비계획 공람∙공고일을 기준으로 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하도록 할 수 있습니다(법 제8조 제6항).
 
주거환경관리사업은 시장∙군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행하게 할 수 있고, 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법으로 사업을 시행한다는 점 등에서 주거환경개선사업과 유사하다 할 것이나, 시장∙군수가 시행함에 있어서 토지등소유자의 동의를 요하지 아니하고, 주택공사등을 사업시행자로 지정함에 있어서는 토지등소유자의 동의가 필요하며, 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법 외에 보전∙정비하는 방법으로 시행을 한다는 점에서 주거환경개선사업과 차이가 있다 할 것입니다.
 

(3) 가로주택정비사업
“가로주택정비사업”은 노후∙불랑건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로서(법 제2조 제2호 바목), 사업시행자가 가로구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 보전 또는 개량하는 방법으로 하는 정비사업입니다(법 제6조 제6항).
 
가로구역은 정비구역이 아닌 대통령령으로 정하는 구역으로서 정비기본계획수립이나 정비계획의 수립 및 정비구역지정절차를 요하지 아니합니다(법 제2조의2)
 
가로주택정비사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 받아 시장∙군수, 주택공사등과 공동으로 시행할 수 있습니다(법 제8조 제7항).
가로주택정비사업은 조합 또는 주택공사등과 공동으로 사업을 시행할 수 있다는 면에서 주택재개발사업이나 주택재건축사업과 시행방식이 유사하다 할 것이나, 가고주택정비사업에 있어서의 토지등소유자는 가로구역에 있는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 의미하고(법 제2조 제9호 다목), 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하는 외에 보전 또는 개량하는 방법으로 정비사업을 시행하며, 조합설립을 함에 있어서 추진위원회를 구성하지 아니하고 토지등소유자가 직접 조합을 설립할 수 있다는 점(법 제13조 제2항 단서), 그리고 조합설립인가의 요건으로서 토지등소유자의 10분의 9 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 동의가 필요하다는 점(법 제16조 제1항) 등에서 주택재개발 또는 주택재건축사업과 차이가 있습니다.
 

나. 정비구역 등의 해제에 관한 조항 신설
(1) 정비사업은 당해 사업대상구역에 대하여 정비구역이 지정됨으로써 추진위원회승인과 조합설립인가 등의 절차를 통하여 정비사업을 시행할 수 있게 되는 것이나, 사업단계별로 일정기간 동안 사업이 진행되는 아니하거나 추진위원회승인 또는 조합설립인가가 취소되는 경우, 토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우 또는 추진 상황에 비추어 정비구역 지정 목적을 달성할 수 없게 되는 경우에 일정 절차를 거쳐 징비구역 또는 정비예정구역 지정을 해제할 수 있도록 하는 조항이 신설되었습니다(법 제4조의3).
 

(2) 시장∙군수의 요청에 의한 정비구역등의 해제
① 시장∙군수가 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 징비구역 지정을 신청하지 아니하는 경우, ② 조합이 시행하는 주택재개발사업 또는 주택재건축사업에 있어서, 정비구역지정∙고시일부터 2년이 되는 날까지 추진위원회승인을 신청하지 아니하거나, 추진위원회 승일일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우, 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우, ③ 토지등소유자가 시행하는 도시환경정비사업에 있어서 정비구역 지정∙고시일부터 5년이 되는 날가지 사업시행인가를 신청하지 아니하는 경우, ④ 정비구역 안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법으로 시행하는 주거환경개선사업에 있어서 정비구역 지정∙고시일부터 15년이 경과하고 토지등소유자 3분의 2 이상이 정비구역의 해제에 동의하는 경우, ⑤ 추진위원회 승인 또는 조합설립인가가 취소되는 경우에 시장∙군수는 정비예정구역 또는 정비구역의 해제를 시∙도지사 또는 대도시의 시장에게 해제를 요청하여야 하고(법 제4조의3 제1항), 이 경우 정비구역등의 해제를 요청받은 시∙도지사 또는 대도시의 시장은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등을 해제하여야 합니다(법 제4조의3 제3항).
 

(3) 시∙도지사 등에 의한 정비구역등의 해제
시∙도지사 또는 대도시의 시장은 정비사업의 시행에 따른 토지등소유자의 과도한 부담이 예상되거나 정비예정구역 또는 정비구역 추진상황으로 보아 지정목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우, 추진위원회가 구성되지 아니한 구역으로서 토지등소유자의 100분의 30 이상이 정비구역등의 해제를 요청하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등의 지정을 해제할 수 있습니다(법 제4조의3 제4항).
 
위 제(2)항에 따른 시장∙군수의 요청에 의한 정비구역등의 해제는 당해 요건이 충족되면 반드시 해제를 하여야 하는 강행규정이라 할 것이나, 시∙도지사 등에 의한 정비구역등의 해제는 임의적 규정이라는 점에서 차이가 있으며, 어느 경우에도 정비구역등이 해제된 경우 시∙도지사 또는 대도시의 시장이 해제된 정비구역을 주거환경관리사업구역으로 지정할 수 있도록 함으로써(법 제4조의3 제6항) 일정 부분 정비구역등의 해제에 따른 보완책을 마련하고 있습니다.
 

다. 조합설립인가등의 취소에 관한 조항 신설
(1) 개정법에서는 시장∙군수가 일정한 요건에 해당하는 경우 추진위원회 승인 또는 조합설립인가를 취소하도록 하는 규정을 신설하였습니다(법 제16조의2 제1항).
 
종래에는 추진위원회 승인요건 또는 조합설립인가 요건에 하자가 있음이 승인 또는 인가 후에 판명된 경우 시장∙군수의 직권 또는 법원의 판결을 통하여 그 취소가 이루어져 왔으나, 개정법에서 규정하고 있는 조합설립인가등의 취소는 이와 달리 추진위원회승인 또는 조합설립인가가 적법하게 이루어졌다 하더라도 후에 토지등소유자 또는 조합원들이 그 해산을 신청하는 등의 경우에 추진위원회승인 또는 조합설립인가를 취소하도록 한 것입니다.
 

(2) 내용 
추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시∙도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회의 해산을 신청하거나, 조합설립에 동의한 조합원의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시∙도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자의 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청하는 경우, 또는 정비예정구역 또는 정비구역지정이 해제되는 경우에 시장∙군수는 추진위원회승인 또는 조합설립인가를 취소하여야 하며, 이는 강행규정입니다.
 
위 신설조항은 부동산경기침체와 사업성 저하, 주민갈등 등으로 인하여 사업추진이 어려운 경우 토지등소유자의 의사에 따라 추진위원회승인 또는 조합설립인가를 취소함으로써 갈등해소와 정비사업시행으로 인한 불이익발생을 방지하기 위한 제도라 할 것입니다. 
 

라. 토지등소유자의 동의방법 및 총회 직접 참석비율 변경 등
(1) 개정전에는 조합설립 등 정비사업의 시행에 필요한 토지등소유자의 동의서를 제출함에 있어 인감증명서를 첨부하여 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하도록 정하고 있었으나, 개정법에서는 서면동의서에 토지등소유자의 지장을 날인하고, 자필로 서명하는 방법으로 하며, 주민등록증 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하는 것으로 변경하였습니다(법 제17조 제1항).
 

(2) 개정전에는 총회에서 의결을 하는 경우 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하도록 정하고 있었으나, 개정법에서는 창립총회, 사업시행계획서와 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원 100분의 20 이상이 직접 출석하도록 변경하였으며(법 제24조 제5항 단서), 사업시행계획서의 수립 및 변경에 대한 총회의결을 함에 있어서도 관리처분계획의 수립 및 변경과 마찬가지로 조합원 과반수의 동의를 받도록 정하고, 아울러 수립된 사업계획 변경 또는 관리처분계획 변경의 경우 정비사업비가 생산자물가상승율을 제외하고 100분의 10이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받도록 정하였습니다(법 제24조 제6항).
 

마. 기타 주요 개정 내용
(1) 정비사업으로 건설되는 주택의 경우 주택법에 따른 국민주택 규모의 주택 및 임대주택 의무건설비율의 상한을 규정함(법 제4조의2 제1항).
(2) 주거환경개선사업의 시행방법에 관리처분방식을 추가함(법 제6조 제1항 제4호)
 
(3) 시공자, 설계자, 정비사업전문관리업자의 선정과 추진위원회 위원 또는 조합임원의 선출과 관련하여 금품이나 재산상의 이익 수수∙제공 약속 등의 행위를 금지하고(법 제11조 제5항, 제21조 제4항), 이를 위반하는 경우에 대한 처벌조항을 신설함(법 제84조의 2 제1호).
 
(4) 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하도록 함(법 제16조 제6항).
(5) 조합 임원의 퇴임 또는 해임 후 6개월 이상 조합임원이 선임되지 아니하는 경우 시장∙군수가 조합임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있도록 함(법 제24조 제7항).
 
(6) 현금청산자에 대한 청산금지급시기 및 기준을 명확히 정하고(법 제47조), 조합원이 소유한 기존 주택이 감정평가액 범위 내에서 2주택 분양을 허용하는 조항 신설(법 제48조 제2항 제7호)
 
(7) 이외에도 도시환경정비사업 시행시 임시상가 설치에 관한 규정, 2인 이상이 1토지를 공유한 경우 시∙도조례에서 정하는 바에 따라 주택공급을 할 수 있도록 한 규정, 관리처분계획 인가 전 건축물 조기철거 허용 및 관리처분계획 후 건물철거시에 그 시기를 제한할 수 있도록 한 규정, 주택공사등에 의한 사업시행시 지분형주택의 공급할 수 있도록 한 규정, 주택시장 불안정 등을 이유로 사업시행인가 및 관리처분계획인가의 시기를 조정할 수 있도록 한 규정, 정비사업의 시행에 관한 서류의 공개 등에 관한 규정, 다주택자가 주택을 매매하는 경우 2주택까지(임대사업자의 경우 3주택까지) 조합원지위의 양도를 한시적으로 허용하는 규정 등 많은 조항이 신설 또는 변경되었습니다.
 

3. 유의점
위 개정법은 2012. 8. 1.부터 시행하도록 되어 있으나, 정비구역지정해제에 관한 조항, 시공사 등 선정시 및 조합임원 등 선출시 행위금지에 관한 조항, 조합설립인가 등의 취소에 관한 조항, 조합총회 직접참석자 및 의결정족수 가중에 관한 조항 등 여러 조항들은 2012. 2. 1.부터 시행하도록 정하여져 있으므로, 개별 조항의 시행시기에 대하여 반드시 부칙을 참고하기 바랍니다.
 
선병욱 변호사