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재개발사업 현금청산대상자의 부동산인도의무와: 조합의 청산금지급의무 사이의 관계; 2012.03.03 14:36 입력

조창혁변호사(한가람법률사무소) hilaw@hanmail.net

<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px" align=left src="/PEG/13307529683238.jpg">1. 들어가며
주택재개발정비사업에 있어 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 현금청산대상이 된 토지등소유자의 법적 지위와 관련하여 여러 가지 문제가 있을 수 있는데, 이하에서는 특히 최근에 쟁점이 된바 있는 “현금청산대상자의 부동산인도의무와 조합의 청산금지급의무 사이의 관계”라는 논점에 한정하여 구체적으로 검토해 보도록 하겠다.
 

2. 분양신청을 하지 않은 토지등소유자가 조합원지위를 상실하는지 여부
우선, 조합설립에 동의한 토지등소유자만을 조합원으로 인정하는 ‘주택재건축사업’에 있어 분양신청을 하지 않아 현금청산대상이 된 조합원의 법적 지위에 관하여, 대법원 판례는 “분양신청을 하지 않는 등의 사유로 현금청산대상자가 된 경우 조합원지위를 상실하고 그 상실시기는 분양신청 기간 종료일 다음날이다”라는 취지로 판시하고 있다(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결 참조).
 
한편, 도시정비법은 주택재건축사업과는 달리 ‘주택재개발사업’의 경우 사업에 대한 동의 여부와는 무관하게 모든 토지등소유자를 조합원으로 인정하는 이른바 강제가입주의를 취하고 있으나, 위와 같은 양자의 차이에도 불구하고 대법원은 최근 판결을 통하여 “(주택재개발사업의 경우에도) 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조의 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 보아야 한다.”고 판시(대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결)하였는바, 이에 관한 논의는 위 각 대법원 판결을 통해 일단락된 것으로 보인다.
 
한편, 분양신청을 함으로써 일단 분양대상으로 분류되기는 하였으나, 이후 조합이 정한 분양계약체결 기간 안에 분양계약을 체결하지 않은 토지등소유자에 대한 취급이 문제될 수 있는바, 이는 조합정관 또는 관리처분계획이 “관리처분계획 인가 후 ○○일 이내에 분양계약을 체결하지 않은 조합원에 대해서는 현금청산에 관한 규정을 준용한다”는 내용의 조항을 두고 있는 경우에 발생하는 문제이다.
 
그런데, 이 점에 관하여, 최근의 대법원 판결은 “주택재개발정비사업조합 정관에서 도시정비법 제47조와 같은 내용을 규정한 다음, 관리처분계획의 인가 후 60일 이내에 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에게 이를 준용한다고 규정한 경우, 위 조합의 조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 정관에서 정한 분양계약 체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있는데, 이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하려는 취지이므로, 그 내용이 구 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다”고 판시(대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결 참조)하였는바, 결국 (정관이 그렇게 정하고 있는 이상) ‘분양신청을 하였으나 분양계약을 체결하지 않는 조합원’은 ‘분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않은 조합원’과 동일한 법적 지위 즉, 현금청산대상이 되는 지위 및 조합원자격을 상실하는 지위에 놓이게 되는 것이다.
 

3. 조합이 제기하는 부동산인도청구 소송의 법적 근거 (청구원인)
관리처분계획인가를 득한 조합은 부동산을 인도하지 않은 토지등소유자를 상대로 하여 인도청구소송을 제기하는데, 그 법적근거(청구원인)는 “관리처분인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 소유권 이전고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다”라고 규정된 도시정비법 제49조 제6항이 될 수 있을 것이다.
 
또한, 국토해양부 고시 표준정관은 조합원의 의무로서 “사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무”를 명시하고 있고, 표준정관을 그대로 받아들여 제정되는 대부분의 조합 정관 역시 위와 같은 규정을 두고 있는바, 조합 정관의 위와 같은 조항 역시 조합이 행사하는 인도청구권의 법적근거(청구원인)가 될 수 있다고 할 것이다.
 

4. 현금청산 대상자에게 청산금을 지급하지 않고 인도청구를 할 수 있는지 여부
종전에 실무에서는 관리처분계획이 인가․고시가 있은 이후에는 조합의 단순인도청구(현금청산 대상자에게 청산금을 지급하지 않고 단순히 인도만을 청구하는 것)를 그대로 인용하는 경향이 있었다.
 
그런데, 앞서 본 대법원 2011.7.28. 선고 2008다91364 판결은 “주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 조합원이 아닌 현금청산대상자에게서 그 소유의 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고 나아가 도시정비법이 정하는 데 따라 협의 또는 수용절차를 거쳐야 하며, 협의 또는 수용절차를 거치지 아니한 때에는 구 도시정비법 제49조 제6항의 규정에도 불구하고 현금청산대상자를 상대로 토지 또는 건축물의 인도를 구할 수 없다고 보는 것이 국민의 재산권을 보장하는 헌법합치적 해석이라고 할 것이다. 만일 조합과 현금청산대상자 사이에 청산금에 관한 협의가 성립된다면 조합의 청산금 지급의무와 현금청산대상자의 토지 등 부동산 인도의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행 관계에 있게 되고, 수용절차에 의할 때에는 부동산 인도에 앞서 청산금 등의 지급절차가 이루어져야 한다.”라고 판시하였는바, 결국 관리처분계획이 인가․고시가 있다 하더라도 현금청산 대상자에게 청산금을 지급하지 않고 단순히 인도만을 먼저 구하는 것은 허용할 수 없게 되었다.
 
생각건대, 분양신청을 하지 아니하여 현금청산 대상이 된 토지등소유자들의 조합원 지위를 인정하지 아니하는 이상, 이들에 대한 단순명도청구를 인용하지 않겠다는 취지의 위와 같은 대법원 판례의 결론은 형평의 원칙 내지 사적 재산권 보호의 관점에서 볼 때 지극히 타당한 것으로 보인다.
 

5. 조합이 지급할 현금청산금의 범위
비록 하급심 법원의 판결이기는 하나 부산지방법원 2011. 6. 2. 선고 2011구합915 판결 등은 현금청산자에 대한 청산금의 내용에는 공익사업법이 규정하고 있는 이주정착금 보상액, 주거이전비 보상액, 이사비 보상액 등 까지도 포함되어 있어야 한다고 판시하고 있는바, 위 판결에 따를 경우 조합이 현금청산 대상자에게 지급해야 할 청산금의 액수는 대상물의 감정평가금액을 초과하는 금액이 되어야 할 것으로 보인다.
 

6. 결론
앞서 본 바와 같이, 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않음으로써 현금청산 대상이 된 토지등소유자는 그 즉시 조합원 지위를 상실하게 되지만, 반대로 조합이 이들에게 부동산의 인도를 구하기 위해서는 그와 동시에(협의취득의 경우) 또는 그에 선행하여(수용에 의한 취득의 경우) 청산대금을 지급해야만 한다는 것이 최근 대법원 판례의 태도인바, 조합은 위와 같은 판례의 동향을 유념하여 착공 등에 차질이 없도록 만반의 준비를 하여야 할 것이다.

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