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관리처분 결의사항에 포함되어야 할 내용: 2012.03.26 21:46 입력

김학성 변호사(법무법인정률) zaratu@hanmail.net

1. 문제의 제기
<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px; WIDTH: 168px; HEIGHT: 206px" align=left src="/PEG/13327659458168.jpg" width=164 height=220>재개발, 재건축 관련하여 관리처분계획이라 함은 사업시행권자가 정비사업시행구역 안에 있는 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권, 전세권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 정비사업으로 새로이 조성된 토지(대지)와 축조된 건축시설에 대한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획을 의미하는 바, 관리처분계획(안)은 토지등소유자의 권리·의무에 직접 영향을 미치는 것으로서, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 관련 규정은 조합원들의 정비사업에 대한 실질적 판단이 가능하도록 비교적 세부적인 사항까지 구체적으로 규율하고 있다. 그러나 일부 재개발, 재건축 조합은 도시정비법에서 정한 사항을 일일이 구체적으로 계획안에 기재하는 것이 현실적으로 어렵다는 이유로 이를 관리처분계획(안)에 개략적으로만 기재하거나 아예 누락하는 경우가 있고, 일각에서는 이러한 관리처분계획(안)은 무효라는 지적이 지속적으로 제기되어 왔다. 아래에서 소개할 서울행정법원 2011.12.22 선고 2011구합822 판결은 위와 같은 쟁점에 관하여 정면으로 다루고 있어 그 판결내용 및 의미에 대해서 살펴보고자 한다. 
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2. 관련법령

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도시및주거환경정비법 제48조 (관리처분계획의 인가 등) 
① 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다. [개정 2009.2.6, 2009.5.27] [[시행일 2009.11.28]]
1. 분양설계
2. 분양대상자의 주소 및 성명
3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)
5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기
6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세
7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액
8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항
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시행령 제50조 (관리처분계획의 내용) 
법 제48조제1항제8호에서 "대통령령이 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. [개정 2009.6.30 제21590호(한시적 행정규제 유예 등을 위한 건축법 시행령 등), 2009.11.27] [[시행일 2009.11.28]]
1. 법 제47조의 규정에 의하여 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법
2. 정비사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 명세와 용도가 폐지되는 정비기반시설의 명세
3. 법 제48조제3항 전단의 규정에 의한 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법
4. 제52조제1항제4호의 규정에 의한 비용의 부담비율에 의한 대지 및 건축물의 분양계획과 그 비용부담의 한도·방법 및 시기. 이 경우 비용부담에 의하여 분양받을 수 있는 한도는 정관등에서 따로 정하는 경우를 제외하고는 기존의 토지 또는 건축물의 가격의 비율에 따라 부담할 수 있는 비용의 50퍼센트를 기준으로 정한다.
5. 기존 건축물의 철거 예정시기</TD></TR></TBODY></TABLE>
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3. 서울행정법원 2011구합822 판결의 의의
(1) 사건의 개요
A조합(이하 조합이라 한다)의 조합원들은 조합총회에서 의결한 관리처분계획(안)의 내용이 도시정비법 규정의 법정사항을 기재하지 않은 채 의결되었으므로 관리처분계획(안)에 대한 총회결의가 무효라고 주장하며 관리처분총회결의무효확인의 소를 제기하였다. 법원은 도시정비법 제48조가 관리처분계획(안)에 포함시키도록 규정하고 있는 사항을 흠결하여 의결한 경우 이에 대한 총회의 결의는 무효라는 전제 하에, ‘이 사건 관리처분계획(안)은 그에 포함시켜야 할 도시정비법 제48조 제1항 제2, 3, 4, 6, 7호 및 그 시행령 제50조 제1호의 사항을 흠결하였다고 할 것이고, 따라서 이 사건 관리처분계획결의는 관리처분계획에 포함되어야 하는 도시정비법 제48조 제1항 제2, 3, 4, 6, 7호 및 그 시행령 제50조 제1호의 사항을 흠결한 관리처분계획(안)에 대한 결의이어서 무효’라고 판시하였다.
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(2) 판결의 구체적 내용
ⓛ 도시정비법 제48조 제1항 제2, 3, 4, 6호의 사항의 흠결에 관하여
법원은 이 사건 관리처분계획(안)에 ‘분양대상자의 주소 및 성명’, ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액’, ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’, ‘분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세’의 사항이 명시되어 있지 않아 위법하여 무효라고 판결하였다. 위 사건에서 피고 조합이 “위와 같은 사항이 개인들 또는 그들의 재산권에 관한 사항을 포함하고 있어 이를 조합원 전원에게 공개할 수 없으므로 분양대상자별로 개별통지하면 충분하고, 이 사건 관리처분계획(안)의 제2장 ‘분양설계 및 종전재산․분양예정 토지 등 추산액’, 제3장 ‘대지 및 건축시설의 조합원 분양 기준’은 조합원들에게 개별통지한 ‘분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격’, ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액’, ‘정비사업비의 추산액’, ‘조합원 부담규모 및 부담시기’의 내용을 종합한 것으로서 종전 토지 등의 가격, 대지 및 건축 시설물의 분양 및 추산액, 분양기준가액의 산정방법, 공동주택의 조합원 분양 기준, 상가 등 부대복리시설 및 판매시설의 분양기준을 포함하고 있으므로 조합원 전원에 대한 관리처분계획을 수립한 것으로 보아야 한다고 주장하는 것에 대하여, 이 사건 관리처분계획(안)의 제2장 ‘분양설계 및 종전재산․분양예정 토지 등 추산액’, 제3장 ‘대지 및 건축시설의 조합원 분양 기준’이 조합원들에게 개별통지한 ‘분양대상자별 종전의 토지 및 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격’, ‘분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액’, ‘정비사업비의 추산액’, ‘조합원 부담규모 및 부담시기’의 내용 등을 종합한 것이라고 하여 이를 두고 도시정비법 제48조 제1항 제2, 3, 4, 6호에서 말하는 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’, ‘분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세’가 위 관리처분계획(안)에 포함되어 있다고 할 수 없고, 위와 같은 내용에 조합원들 개인들 또는 그들의 재산권에 관한 사항이 포함되어 있다고 하여 관리처분계획(안)에 포함시키지 않고 조합원들에게 개별통지하면 족하다고 할 수도 없다고 판시하여 배척하였다. 
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② 도시정비법 제48조 제1항 제7호, 그 시행령 제50조 제1호의 사항의 흠결에 관하여
법원은 이 사건 관리처분계획(안)에 ‘세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액’, ‘현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지․건축물 또는 그밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법’의 사항을 명시하여야 함에도 이를 명시하지 않아 무효라고 판결하였다. 피고 조합이 ‘세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액’, ‘현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지․건축물 또는 그밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법’도 세입자 및 현금청산자 개인들 또는 그들의 재산권에 관한 사항을 포함하고 있어 조합원 전원에게 공개할 수 없는 것이라고 주장하였으나, 조합원 개인들 또는 그들의 재산권에 관한 사항이라고 하여 관리처분계획(안)에 포함시키지 않아도 된다고 할 수 없다는 이유로 위 주장을 배척하는 한편, 이 사건 관리처분계획(안)에 첨부된 ‘정비사업비 추산액 및 조합원 부담규모 및 시기(안)'에 기재되어 있는 분양미신청자 등 토지수용위원회의 수용재결예상액, 세입자에 대한 영업보상 등을 포함한 기타이주보상비, 세입자에 대한 주거대책비의 내용이 ’세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액‘, ’현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지․건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법‘을 총합적으로 기재한 것이라는 주장에 대해서, 이와 같은 기재만으로는 위 각 사항을 포함한 것이라고 볼 수 없다는 이유로 조합의 주장을 배척하였다.
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(3) 판결의 의의
위 판결의 주요내용을 살펴보면, 도시정비법령의 관계 규정은 관리처분계획이 토지등소유자의 권리․의무에 직접 관계되는 것으로서 사업과정의 어느 절차보다도 토지등소유자의 이해관계에 큰 영향을 미치게 되므로 토지등소유자의 이해관계에 영향을 미치는 기본적인 사항을 관리처분계획(안)에 포함시켜 의결하도록 함으로써 조합원들로 하여금 그에 대한 실질적인 판단을 통하여 찬반의 의사를 결정하도록 하기 위한 것이므로, 위와 같은 사항이 흠결된 관리처분계획(안)은 조합원으로 하여금 찬반의사를 실질적으로 결정할 수 있을 정도로 구체화되어 있지 않으므로 위법하고, 그러한 위법한 관리처분계획(안)에 대한 총회의 결의는 그 효력을 인정할 수 없다는 것이다. 따라서 만약 동 판결이 확정된다면 재개발, 재건축을 시행하는 조합의 편의에 따라 일단 개략적인 사항에 대하여만 관리처분계획을 수립하여 총회의 의결을 받고 구체적인 사항은 조합이 작성하여 관리처분인가를 받는 지금까지의 관리처분계획 수립방식을 그대로 유지할 수는 없게 된다는 점에서 중요한 의의를 갖는다고 할 것이다. 
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4. 결론
이상 관리처분계획(안)에 필수적으로 포함되어야 할 사항을 흠결한 관리처분계획안에 대한 총회의결은 무효라는 서울행정법원 2011.12.22 선고 2011구합822 판결에 대해서 살펴보았는데, 위 사건은 피고가 항소하여 현재 항소심 계속중이어서 아직 최종적인 결론이라고는 할 수 없다. 따라서 위 사건에 관한 상소심 결과에 따라 재개발 사업 방식에 큰 영향을 미칠 수 있다고 보이므로 그 결과에 귀추가 주목된다.