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서울시의 전세 시장 안정 대책(9ㆍ14 대책) 그 의미와 파장: 2009.10.07 17:34 입력 | 2009.10.19 23:47 수정

서울시가 전세 시장 안정화의 일환으로 주택재개발정비사업장의 용적률을 높이고 용도지역 ‘종(種)’을 상향 조정하겠다고 밝히면서 이것이 의미하는 바와 시장에 미치는 영향에 대해 다각적으로 검토할 필요성이 커지고 있다. 각 정비사업 이해관계자는 물론 부동산 투자를 염두에 두고 있던 사람들까지 이에 대한 관심이 높아지고 있는 상황에서 이번 조치를 놓고 정비사업 현장은 어떤 반응을 보이고 있는지, 예상되는 정책의 부작용은 없는지, 부동산 재테크 및 세(稅)테크 측면에서 고려해야 될 점은 무엇인지 등에 대해 정책의 의미와 파장을 분석해 보았다. 
 
 
9ㆍ14 대책, ‘공급 최대화ㆍ멸실 최소화’ 둘 다 잡는다 
‘재개발 용적률 20%Pㆍ종 상향’ 특히 관심 높아 
재건축에 비해 소외됐던 사업장 기대감 커 
 
서울시는 지난달 14일, ‘서울시 전세 가격 안정화 대책’을 발표했다. 이날 발표된 대책 가운데 가장 눈길을 끄는 것은 수급 조절을 위한 방안으로 ‘공급 최대화’와 ‘멸실 최소화’란 두 마리 토끼를 잡기 위한, 이른바 ‘투 트랙(Two Track)’ 방식이 추진된다는 점이다. 
이는 오세훈 서울시장이 지난달 초 “서민 주거 안정을 위해 부동산 시장 불안에 대한 대책을 마련하라”고 지시한 이후, 시(市)가 시내 주택 수급 상황을 면밀히 분석해 마련한 것으로, 서울시 관계자 역시 “추가적인 전세금 상승을 억제하고 불안에 휩싸인 시민들에게 신뢰를 주기 위해 ‘공급 최대화’와 ‘멸실 최소화’의 두 축을 주요 골자로 하는 대책을 내놓은 것”이라고 말했다. 
이 가운데 특히 관심을 끄는 부분은 재개발정비사업 구역의 용적률이 20%포인트 상향되고 종 상향도 가능해진다는 점이다. 이는 향후 정비사업에 큰 영향을 미칠 수 있는 요소인 만큼 현장 이해관계자들의 관심 또한 높아지고 있는 형국이다. 
우선 재개발정비사업 구역 내 용적률 상향 조정에 대한 기대감이 매우 높다. 용적률이 늘어나면 사업성이 좋아져 정비사업 자체가 탄력을 받을 수 있게 되기 때문. 이번 조치에 따라 일반주거지역 1종ㆍ2종ㆍ3종에 대한 서울시 기준 용적률은 당초 170%ㆍ190%ㆍ210%에서 190%ㆍ210%ㆍ230% 등으로 각각 20%포인트씩 일괄적으로 높아진다. 시(市)는 용적률 상향으로 인해 추가 공급 가능한 소형 주택이 1만 2천 가구에 달할 것으로 내다보고 있다. 
또한 시(市)는 주택 공급을 늘리기 위한 방편으로 종 상향이 가능한 정비사업 구역에 대해서는 이를 조정해 주택 공급을 늘린다는 계획이다. 구릉지를 제외한 2종 일반주거지역인 재개발ㆍ재건축 아파트 단지(총 134㎢)가 모두 수혜 대상이다. 
시(市)는 2종 일반주거지역 가운데 층고가 7층 이하로 제한되는 85㎢ 구역을 심사해 주거 환경이 양호한 지역에 한해 층고를 12층까지로 높여주거나 아예 층고 제한이 없는 ‘3종’으로 용도지역을 올려줄 예정이다. 또 2종 12층 이하 지역은 ‘3종’으로 상향키로 했다. 아울러 상한 용적률도 현행 250%에서 300%까지 늘어난다. 시(市) 추산에 따르면 이로 인한 신규 주택 공급 효과가 1만 6천 가구에 달하는 것으로 나타났다. 
이에 대해 서울시 관계자는 “재건축 아파트의 경우엔 올해 초 정부가 용적률을 높여 사업성이 좋아진 반면, 서민층이 많이 사는 지역에 집중된 재개발정비사업 구역의 경우엔 그러한 혜택이 없어 이번에 개선한 것”이라면서 “용적률을 완화하고 60㎡ 이하 소형 주택을 짓도록 함으로써 투기 조장보다는 서민층 주택 공급을 늘리는 데 일조할 것”이라 말했다. 
이 두 가지 대책의 시행을 손꼽아 기다리는 곳은 서울 전역에 140곳이 넘는 주택재개발정비사업장이다. 재건축정비사업장의 경우, 올해 들어 법정 상한선까지 용적률을 높일 수 있게 된 데다 임대주택 건설 의무도 사라지는 등 규제 완화 혜택을 누려 왔다. 하지만 재개발정비사업장은 현 정부 출범 이후 이렇다 할 규제 완화 혜택을 받지 못했다. 그러한 탓에 소외감으로 인한 불만이 극에 달했던 재개발정비사업장 내 주민들은 9ㆍ14 대책을 통해 이를 어느 정도 해소할 것으로 기대하고 있다. 
더욱이 9ㆍ14 대책 중 2종 일반주거지역에 대한 종 상향의 경우, 용적률 상향 효과와 더불어 층고 완화 효과도 있을 것으로 보여, 층고 문제로 어려움을 겪고 있는 상당수 조합들은 숨통을 트일 것으로 기대하고 있다. 
시(市)는 위와 같은 재개발정비사업 촉진 외에도 시프트 2만 호 신규 공급과 각종 제도 개선 등으로 도시형 생활주택과 다세대ㆍ다가구 주택의 공급을 최대한 늘림으로써 시내 전체 주택 공급량 늘리되 뉴타운 등 정비사업으로 인한 멸실되는 주택은 그 시기를 조정해 주택 수급을 조절할 계획이다. 이에 따라 서울시가 9ㆍ14 대책으로 늘어날 것으로 예상하는 주택 공급량은 30만 가구에 달해 향후 정비사업장을 비롯한 부동산 시장이 안정을 되찾는 데 상당한 기여를 할 것으로 기대되고 있다. 
 
 
● 문제는 없나? 
“투기 조장”ㆍ“효과 제한적”ㆍ“난개발” 등 우려 속출 
용적률 높여도 임대주택 탓에 사업성 기대 밑돌 듯 
종 상향도 난제 많고 필요한 기반 시설 부족도 걱정 
 
중장기적으로 30만 가구에 달하는 주택 공급을 통해 부동산 시장을 안정시키고자 하는 서울시의 이번 정책에는 문제가 없을까? 
먼저 9ㆍ14 대책이 과열된 전세 시장을 안정시키는 데에 제한적일 것이란 전망이 나오는 점에 주목할 필요가 있다. 이는 이번 조치가 장기적으로 주택 공급을 확대하는 데 효과가 있을지 모르나 단기적으로 즉각적인 효과를 낼 수 있는 방안이 아닌 탓에 나오는 문제 제기로 풀이된다. 단지 실수요자들에게 심리적 안정을 주는 선에 그칠 것으로 예상된다는 점에서 더욱 그러하다. 
게다가 시(市)가 용적률 증가분에 대해 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택으로 짓도록 하는 계획을 밝힌 부분에 대해서도 우려의 목소리가 높다. 용적률이 늘어나더라도 이 계획 때문에 해당 재개발정비사업의 사업성을 주민 기대치만큼 충족시킬 수 없을 지도 모르기 때문. 
한 업계 관계자는 “용적률 상향으로 건립 세대수가 늘어나면 자연스레 임대주택도 증가할 것”이라면서 “그렇게 되면 사업성이 주민들이 기대했던 만큼 늘어나지 않게 돼 사업 추진이 (시의) 계획처럼 속도를 낼 수 있을지 의문”이라고 말했다. 
종 상향의 경우에도 풀어야 할 숙제가 만만치 않다. 현행 2종 일반주거지역이 ‘3종’으로 상향 조정되는 경우만 보더라도, 용적률을 300%까지 적용 받기 위해서는 늘어나는 용적률의 50%만큼 임대주택으로 지어야 하는 데다 까다로운 서울시 심의를 통과해야 하기 때문이다. 
일각에서는 재개발 용적률 20%포인트 상향과 동시에 용도지역까지 한 단계씩 올려주겠다는 파격적인 재개발 촉진 정책이 투기 수요를 자극할 수 있다는 염려도 나오고 있다. 한 업계 관계자는 “이미 성수지구(전략정비구역) 등지에서 재개발 지분 투자가 과열 양상을 보이고 있는데 서울시의 이번 정책이 이를 조장할 가능성도 있다”며 우려를 나타냈다. 
이에 대해 서울시 관계자는 “재개발정비사업장들이 낙후된 강북 지역에 몰려 있는 데다 이번 조치로 인한 혜택이 주로 서민층에게 돌아간다”면서 “소형 주택 위주로 공급이 확대되므로 체감할 수 있는 혜택은 더 커질 것”이라며 대수롭지 않다는 반응을 보였다. 
하지만 이에 대해서도 재개발 지분 투자가 원주민보다는 외지인들이 수혜를 보는 경우가 많기 때문에 용적률 상향 조정에 신중해야 한다는 목소리가 여기저기서 나오고 있는 실정이다. 
한편 ‘서울시의 이번 대책이 ‘공급 확대에 맞춰 그에 필요한 기반 시설을 제대로 갖출 수 있느냐’는 의구심 또한 커지고 있어 이를 짚고 넘어갈 필요가 있다. 특히 상대적으로 기반 시설이 열악한 강북 지역에서 용적률 및 종 상향을 통해 주택을 추가 공급할 경우 도로 등 기반 시설 부족 현상이 심화될 수 있다는 지적이 많다. 
게다가 주차장 등 기반 시설 설치 의무가 크게 완화된 ‘도시형 생활주택’ 20만 가구 조기 공급 또한 기반 시설 부족을 심화시킬 수 있는 요소다. 아무리 대중교통 이용이 편리한 역세권 등에 공급한다지만 입주자들이 승용차를 이용할 경우 일대 교통 대란이 불 보듯 뻔한 상황에서 승용차 이용을 강제로 막을 수도 없어 대책 또한 마땅치 않은 상황이다. 
서울시 관계자는 “기반 시설 부족을 이유로 주택 공급을 늘리지 못한다면 강북은 강남보다 주택 공급이 부족할 수밖에 없다”면서 “주택 공급 증가분만큼 기반 시설도 최대한 많이 확충할 것”이라며 이에 대한 우려를 일축했다. 
일부 지역은 난개발도 염려된다. 건축 허가만으로 주택 건립이 가능한 가구수가 20가구에서 30가구로 완화되기 때문이다. 이로 인해 체계적인 계획 없이 낡은 단독주택 등을 헐고 ‘나홀로 아파트’를 지어 분양하는 사례가 늘어날 가능성이 높아졌다. 
이 밖에 일부 주택 공급 계획은 정부가 이미 발표한 내용과 겹쳐 ‘중복 발표’라는 지적도 나온다. 대표적인 예로 ‘위례신도시 장기전세 1만 가구 공급’의 경우 이미 참여정부와 현 정부가 공급하기로 했던 임대주택과 보금자리주택의 이름만 바꾼 것이라는 지적을 꼽을 수 있다. 
 
 
● 수혜 지역 어디? 
수혜 예상 재개발 사업장 90여 곳 달해 
재건축 아파트, 종 상향으로 혜택 볼 듯 
 
9ㆍ14대책으로 당장 수혜를 보게 될 재개발정비사업 구역은 90여 곳에 이르는 것으로 파악된다. 서울시에 따르면 관리처분이 이루어진 재개발정비사업장이라고 해도 아직 착공과 일반분양이 진행되지 않아 설계 변경이 가능한 곳은 용적률 상향 적용이 가능할 것으로 보인다. 
서울시는 현재 용적률 상향 조정 신청이 가능한 주요 재개발정비사업장으로 녹번 제1구역, 당산 제4구역, 도림 제16구역, 도봉 제3구역, 보문 제3ㆍ4구역, 상수 제1구역, 석관 제2구역, 신당 제8구역, 아현 제4구역, 옥수 제12ㆍ13구역, 용두 제5구역, 응암 제3구역, 제기 제6구역, 정릉 제10구역, 청량리 제7구역, 홍은 제12구역, 홍제 제2구역 등을 꼽고 있다. 
물론 이 가운데 개별 정비사업장이 안고 있는 문제 등으로 인해 사업 진행이 어려운 곳도 있으나 이번 서울시 정책만 놓고 본다면 위와 같은 지역들이 대표적인 수혜 지역으로 떠오를 것으로 예상된다. 
재개발정비사업 조합이 용적률 상향 혜택을 받으려면 관할 구청에 정비계획 변경 신청을 하면 된다. 서울시는 신청서를 접수받은 뒤 주거 환경 등을 심사해 용적률 상향 여부를 결정할 예정이다. 다만 재개발정비사업장이 아닌 재건축ㆍ뉴타운 지역은 이미 관련법에 따라 용적률 상향 조정이 끝나 추가 상향은 없을 것으로 보인다. 
재개발정비사업장이 용적률 상향의 혜택을 본다면 재건축정비사업장은 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 ‘종 상향’ 방식으로 혜택을 보게 된다. 
현재 재건축정비사업을 추진 중인 저층 아파트들은 ▲7층 이하 2종 일반주거지역 ▲12층 이하 2종 일반주거지역 ▲3종 주거지역 등으로 구분된다. 따라서 이번에 조치로 이에 속하는 저층 재건축 아파트 단지들도 수혜를 볼 것이란 전망에 힘이 실리고 있다. 
대표적인 ‘2종’ 재건축 아파트 단지로는 강동구 둔촌 주공, 강남구 개포 주공, 서초구 반포 주공, 송파구 가락 시영 등이 꼽힌다. 이들은 모두 ‘강남권’에 속하는 대규모 단지들로서 이들 재건축 아파트가 ‘3종’으로 용도지역이 변경될 경우 용적률도 현재 210%에 최고 250%까지 올라갈 수 있다. 
하지만 용도지역이 상향되려면 도시건축공동위원회를 통과해야 하고 각 사업장별로 개별 특성을 고려해야 하기 때문에 종 상향이 쉽게 허용되지 않을 수 있다는 점은 염두에 둬야 한다. 
또 개포 주공이나 고덕 주공 등의 대단위 재건축 아파트 단지는 지구단위계획구역이어서 가락 시영이나 둔촌 주공 등에 비해 종 상향이 어려울 것으로 보인다. 
이러한 우려에도 불구하고 재건축 아파트 단지들의 기대감은 상당히 높다. 2종 일반주거지역으로 묶여 중층으로만 재건축이 가능했던 경우, 3종 일반주거지역으로 상향되면 용적률도 높아지고 고층으로 재건축이 가능하기 때문이다. 일례로 송파구 가락 시영의 경우, 정비사업조합 차원에서 용도지역을 3종으로 변경하기 위한 신청서를 구청에 제출하기 위해 주민 동의서를 받고 있는 것으로 알려졌다. 
반면 강동구 둔촌 주공은 평균 16층으로 재건축을 할 수 있도록 이미 정비계획이 수립된 곳이라 섣불리 종 상향을 추진하기보다는 서울시의 속뜻을 알아보는 게 먼저라는 입장이다. 이는 과거 강동ㆍ송파구의 재건축 추진 아파트 단지들이 종 상향을 추진했으나 특혜라는 이유로 서울시에서 받아들이지 않았던 전례 때문인 것으로 풀이된다. 
 
 
● 재테크ㆍ세테크 하기 전에! 
재개발ㆍ재건축, 기존 주택과 과세 기준 달라 
종전 부동산-입주권-신축 주택 3단계로 구분 
 
시(市)가 조례 개정을 통해 재개발정비사업의 경우 용적률을 20%포인트 상향 조정하고 ‘2종 일반주거지구’인 재건축정비사업장의 경우에는 특별한 사유가 없으면 ‘3종 일반주거지구’으로 전환시켜 주기로 하면서 각 사업장마다 수익성 분석에 머리를 싸매고 있다. 
재개발ㆍ재건축정비사업은 기존의 주택을 헐고 새집을 지어서 입주하는 개념이기 때문에 과세 기준도 기존 주택과는 다를 수밖에 없다. 
기존 주택이 사라지고 새로운 주택이 들어서기 전까지의 기간 동안엔 ‘입주권’이란 개념이 적용되는 만큼 이 개념을 잘 이해하지 못할 경우 ‘1가구 2주택’ 양도세 중과 면제 등의 혜택을 놓칠 수 있다. 또 무턱대고 재개발ㆍ재건축 매물을 사게 되면 생각지도 못한 세금을 내야 하는 경우도 생길 수 있다. 이럴 경우 투자 수익률은 크게 떨어질 수밖에 없기 때문에 유념할 필요가 있다. 
재개발ㆍ재건축정비사업이 진행 중인 주택은 크게 ‘종전 부동산’, ‘입주권’, ‘신축 주택’의 3단계를 거치게 된다. 종전 부동산은 재개발ㆍ재건축이 진행되기 전 단계이고 입주권은 진행 중인 단계, 신축 주택은 사업이 마무리된 단계를 뜻한다. 
현행 세법상 종전 부동산에서 입주권으로 변하는 시기는 ‘관리처분계획 인가일’이 되고 입주권이 신축 주택으로 되는 시기는 ‘준공일’이 된다. 다만 2005년 5월 30일 이전에 사업시행인가를 받은 재건축정비사업조합은 사업시행인가일을 입주권 전환 시기로 본다. 
입주권은 종전 부동산을 허물고 새로 집을 짓는 과정이기 때문에 조금 특수한 지위를 갖는다. 일반 부동산은 장기 보유를 하게 되면 양도 시 특별공제를 받지만 입주권은 여기서 제외되며, 다주택 보유자에게 부여되는 중과세도 시기에 따라 다르게 적용된다. 
또한 입주권은 2005년 12월 31일 이전ㆍ이후로 구분된다. 2005년 말 이전에 관리처분계획 인가를 받아 입주권으로 전환되었거나 이 물량을 취득(매매ㆍ상속ㆍ증여)했을 경우, 이 입주권은 주택 수에서 제외되지만 2006년 이후에 관리처분계획 인가를 받은 입주권은 주택 수에 포함된다. 현재 시중에 나와 있는 입주권은 대부분 2006년 이후 관리처분계획 인가를 받았기 때문에 기존 주택 소유자들이 입주권 투자를 염두에 두고 있다면 세금이 중과될 수 있다는 점을 감안해야 한다. 
 
 
주택 소유 여부ㆍ보유 수, 양도 단계별로 세금 달라 
 
주택 소유 유형별로 입주권 투자 시 양도세 비과세 조건을 살펴보면 다음과 같다. 
먼저 재개발ㆍ재건축 대상 주택을 1채만 소유한 자가 입주권을 양도할 경우 관리처분계획 인가일을 기준으로 ‘1가구 1주택’ 비과세 요건을 갖추고 있어야 한다. 또 사업이 끝난 후 신축 주택을 양도하는 경우에도 ‘1가구 1주택’ 비과세 규정이 적용된다. 
다만 이때 신축 주택의 보유 기간은 취득일부터 양도일까지의 전체 기간이지만 거주 기간은 이 중 공사 기간을 제외한 실제 거주한 기간만 산정하므로 주의해야 한다. 
무주택자가 입주권을 취득한 후 그것이 신축 주택이 돼 양도할 때에는 보유 기간 산정 기준일이 입주권 취득일이 아닌 신축 주택 준공일(거주 기간 기준일은 입주일)이기 때문에 이 역시 염두에 둬야 한다. 
‘1가구 2주택’ 보유자의 경우, 보유 중인 주택 1채가 재개발ㆍ재건축에 들어갈 경우 해당 물건의 관리처분계획 인가일이 2006년 이후라면 입주권도 주택 수에 포함되기 때문에 입주권을 양도하든, 일반 주택을 양도하든 똑같이 과세 대상이 된다. 신축 주택으로 완공된 후에도 ‘1가구 2주택’에 해당되므로 먼저 양도하는 주택은 과세 대상이다. 
기존에 주택 1채만 소유한 사람이 입주권을 취득한 후 기존 주택을 팔 때엔 일정 요건을 만족하면 비과세가 된다. 비과세 요건은 ▲기존 주택이 보유 및 거주 요건을 충족할 것, ▲신축 주택 완공 전, 또는 완공 후 2년 내에 기존 주택 양도, ▲신축 주택 완공 후 2년 내에 해당 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주할 것 등이며 이를 모두 충족해야 한다. 
 
 
대체주택, 신축 주택 완공 후 1년 내 팔면 비과세 
 
재개발ㆍ재건축 투자 시 ‘대체주택’이란 개념에 대해 알아 두면 도움이 된다. 대책주택이란 ‘1가구 1주택’ 보유자의 소유 주택이 재개발ㆍ재건축될 경우 사업시행 기간 동안 거주를 위해 취득한 주택을 말한다. 
일정 요건을 갖추고 대체주택을 양도할 경우, 비과세가 적용(6억 원 초과 고가 주택 제외)된다. 대체주택의 비과세 요건은 ▲재개발ㆍ재건축 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주한 경우, ▲주택 완성 후 2년 내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주한 경우, ▲재개발ㆍ재건축 주택이 완성되기 전, 또는 완성 후 2년 내에 대체주택을 양도할 경우 등이다. 
이 외에 입주권 투자를 생각하고 있는 투자자라면 취득 시 내야 하는 등기비용도 고려해야 한다. 입주권을 취득하면 대지 지분 인수에 대한 취득ㆍ등록세를 내야 하는데 이 비용이 전체 매매가격의 4.6%에 달해 부담이 될 수 있기 때문이다. 
또 건물 완공 시 그에 대한 등기비용을 내야 하는데 전용면적 85㎡ 이하는 매매가격의 2.96%, 85㎡초과는 3.16%다. 입주권을 사서 신축 주택이 된 후 매도하고자 한다면 전체 주택 가격의 최대 7.76%를 등기비용으로 내야 될지도 모르기 때문에 이를 잘 따져 봐야 한다. 
 
 
풍선효과로 다가구ㆍ연립주택 인기 치솟아 
투자자 입장에선 매력적…서민은 ‘울상’ 
 
지난달 7일부터 정부가 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화한 데 이어 서울시가 9ㆍ14 대책을 비롯해 부동산 대책을 연이어 쏟아 내자 엉뚱한 곳에 불똥이 튀고 있어 관심이 쏠리고 있다. 
최근 들어 서울의 다가구ㆍ연립주택의 인기가 치솟으면서 가격도 덩달아 뛰고 있는데, 이로 인해 전세금도 올라 서민들이 고통을 받고 있는 것. 이를 두고 이들 주택에 대한 투자 매력이 높아져 반사이익을 누리고 있다는 반응도 있다. 
하지만 재개발ㆍ재건축 촉진으로 인한 이주 수요 등을 감안하면 이를 방치할 경우 최근 ‘친(親)서민 중도 실용’이란 기치를 내걸고 국정 운영에 속도를 내고 있는 현 정부의 추진력을 손상시키는 원인이 될 것이란 우려의 목소리가 높다. 
최근 서울시가 ‘전세 가격 안정 대책’을 발표한 이후 서울 경매시장에서 다가구ㆍ연립주택 낙찰가율은 2주 새 10%포인트 이상 급등한 98.19%까지 치솟았다. 이는 지난해 8월 서울 지역 다가구ㆍ연립주택 낙찰가율이 105.55%를 기록한 이래 13개월 만에 가장 높은 수준으로, 같은 기간 아파트 낙찰가율이 0.04%포인트 상승하는 데 그친 것과 대조를 이룬다. 
서울 지역 다가구ㆍ연립주택 낙찰가율은 글로벌 금융위기 이후인 지난해 12월 73.49%로 바닥을 친 뒤 올해 3월에는 80%대, 6월에는 90%대까지 회복됐다. 멈추지 않을 것 같던 상승세는 지난달 1일부터 15일 사이에 87.33%로 잠시 내려앉았으나 9ㆍ14 대책 발표 이후 다시 폭등하고 있다 
이렇게 다가구ㆍ연립주택의 인기가 높아진 원인은 아파트와 달리 총부채상환비율(DTI) 규제를 적용받지 않아 소액으로도 투자가 가능하기 때문이다. 뉴타운 등 재개발정비사업 구역과 인접한 지역의 경우 1억 원 안팎이면 전세를 끼고 웬만한 다가구 주택 매입이 가능하다. 
이 때문에 소액 투자자들이 몰리면서 다가구ㆍ연립주택 가격도 치솟고 있다. 특히 전세금이 단기간에 많이 오른 서울 강북과 강서 지역의 경우엔 두 달여 만에 30% 이상 오른 곳도 나타났다. 투자자 입장에서 다가구ㆍ연립주택의 전세금이 급등하면서 매매가격과 전세금 간 격차가 줄어듦에 따라 투자에 대한 부담이 낮아져 다가구ㆍ연립주택의 매력은 더 높아지고 있다. 
반면 기존 세입자나 다가구ㆍ연립주택으로 이주하려는 서민층의 어려움은 점점 커지고 있어 이 문제를 간과해선 안 된다는 지적이 많아 행정 당국의 개입 가능성 또한 커지고 있다. 이러한 점을 감안하면 지금과 같은 다가구ㆍ연립주택의 인기가 오래 지속될 것으로 보긴 어렵다. 다시 말하면 투자자 역시 신중을 기할 필요가 있다는 얘기다. 
 
 
※ 용어 정리 
 ㆍ용적률 
 : 대지 면적에 대한 건물 총면적의 비율. 건축물에 의한 토지의 이용도를 보여 주는 기준이 된다. 
 ㆍ종(種) 상향 
  : 일반주거지역의 경우 도시기본계획에 따라 1~3종으로 나뉘는데, 종별로 건축물을 지을 수 있는 높이나 용적률 등 적용 규제가 모두 다르다. 주택정비사업 때 1종을 2종으로, 2종을 3종으로 올리는 것을 ‘종 상향’이라고 한다. 1종이 가장 까다롭고 뒤로 갈수록 덜하다. 
 ㆍ용도지역 
  : 도시계획 구역 안에서 토지의 효율적인 이용과 공공복리 및 도시 기능의 증진을 도모하기 위해 토지 이용의 용도가 지정된 지역. 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역, 녹지 지역 등으로 나뉜다.
 
정훈 기자 hjeong25.rn@gmail.com