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[부동산 Zoom In] 곧 발표될 정부의 부동산대책, “신중해야!”: 2013.03.13 11:53 입력 | 2013.03.13 16:43 수정

by 송윤창(발행인, 분쟁컨설팅연구소장) rknews@daum.net

[도시재생신문] 정부가 이르면 이번 달 말 부동산 종합대책을 내 놓을 것으로 보인다. 3월 12일 서승환 국토해양부 장관이 정부세종청사에서 취임식을 한 뒤 기자들과 만난 자리에서 나온 얘기다. 서 장관은 “주택경기가 장기간 침체돼 실물경제는 물론 국민의 삶까지 위협하고 있다”며 “비정상적 상황인 주택시장을 정상화시키는 것이 시급한 현안”이라고 밝혔다.
 
서 장관의 밝힌 주택시장 정상화방안의 몇 가지 주요 내용과 그것이 시장에 미칠 영향에 대해 짚어본다. 또 정책의 현실가능성 여부도 함께 진단해 본다. 정부의 부동산정책이 단 한 번도 성공한 적이 없기 때문이다.
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■ 목돈 안 드는 전세제도? 실효성 있나?
가장 먼저 거론되는 것이, 전세난에 대한 대책이다. 서장관은 집 주인이 은행에서 돈을 빌리면 세입자가 이자를 갚는 방식의 ‘목돈 안 드는 전세제도’를 거론했다. 이미 실행계획도 마련됐고, 이번 부동산대책에 포함될 것이라고 밝혔다. 하지만 실효성에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈린다. 현실성이 부족하다는 것이 그 이유다.
 
가장 큰 문제는 집주인들이 받아들이겠느냐 하는 것이다. 전 세계에 유례가 없는 한국만의 전세제도의 가장 큰 특징은 목돈마련이다. 많은 주택소유자들이 전세를 선택하는 이유는 부족한 투자금을 마련하거나, 주택구입 시 빌린 돈을 돌려막기 위한 것이다. 대부분의 주택소유자들이 과다한 부채를 안고 있는 상황에서 이번 정책이 얼마나 먹혀들지가 의문이다.
 
충분한 여론수렴이 필요하다. 전세물량 공급자인 2주택 이상의 다주택보유자들의 금융기관 부채현황 등을 구체적으로 파악하고, 전세자금 대출여력을 충분히 검토해야 한다. 또 세입자가 이자를 제때에 갚지 않을 경우, 발생하게 될 신용상의 불이익에 대한 불안을 어떻게 해소할 것인지도 꼼꼼히 따져야 한다. 불량세입자의 강제퇴거에 대한 대책마련도 필요하다.
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■ 양도세중과세 폐지? 부자만 배 불릴 수도
그동안 끊임없이 논란이 되어왔던 부분이다. 정부는 다주택자 양도소득세 중과에 대한 ‘폐지’와 분양가 상한제의 폐지를 이번 부동산대책에 포함할 것으로 알려지고 있다. 서 장관 역시 국회 인사청문회에서 이러한 견해를 밝힌 바 있다. 특히 다주택자 양도세중과세 폐지에 대해서는, 다주택자를 ‘투기세력’이 아닌, 임대주택 공급주체로 봐야 한다는 것이 골자다.
 
하지만 양도세중과세 폐지의 경우, 그동안 주창해 왔던 주거복지가 아닌 부동산활성화방안으로 건설업체, 부유층, 투기꾼을 위한 것이 아니냐는 비판도 일부 제기되고 있다. 또 현재 주택거래 침체의 가장 큰 원인이 가격이 지나치게 높기 때문인데, 세금을 낮춰준다고 거래가 활성화가 되겠느냐는 비판도 제기될 수 있다. 결국 다주택자를 위한 정책이 될 가능성이 높다.
 
한편으로, 기초연금 등 복지재원마련이 시급한데, 세금을 낮추는 방식으로 부동산활성화를 꾀하는 것은 이중적이라는 지적이 제기될 수도 있다. 결국 부동산 등 자산거래에 따른 세수가 줄어들면, 부족한 세원을 부가세 인상 서민들이 주로 부담하는 간접세에서 충당할 가능성이 높다. 종부세 폐지 등 이명박 정부의 부자감세 실패를 반면교사로 삼아야 한다.
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■ DTI & LTV 대표적 금융규제 완화? 글쎄~
부동산거래 활성화의 가장 큰 걸림돌로 지적되고 있는 DTI(총부채상환비율)과 LTV(주택담보대출비율)도 완화할 것으로 보인다. 일단 서 장관의 발언에 대한 언론의 해석에 조금씩 차이가 있어 소개한다. 먼저 동아일보가 보도한, DTI와 LTV규제를 은행자율에 맡기겠다는 내용이다. 반면 중앙일보 등은 이번 대책에서 두 개의 금융규제는 제외될 것으로 보고 보도했다.
 
동아일보는 “금융 건전성 규제를 위해 도입한 제도를 부동산 대책으로 사용하는 것이 문제가 있기 때문에, 원래 목적대로 운영하는 것이 바람직하다”는 서 장관의 말을 ‘은행자율에 맡긴다’로 해석한 것이고, 중앙일보는 “금융규제를 경기변동에 따라 부동산대책에 적용하는 것은 바람직하지 않다”는 말을 ‘제외한다’로 해석했다. 주목되는 같은 말, 두 가지 해석이다.
 
문제는 금융규제 완화가 자칫 가뜩이나 심각한 가계부채를 더욱 악화시킬 수 있다는 것이다. 부동산활성화 차원에서 실시한 DTI & LTV 규제완화가 부동산거래가 아닌, 자영업자의 사업자금 대출이나, 부채돌려막기로 변질될 가능성이다. 금융기관의 자율에 맡긴다고는 하지만, 아직까지 국내은행들의 영업의 질로 볼 때 제대로 된 관리가 어렵기 때문이다. 신중해야하는 이유다.