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도시정비법 시행령 개정안은 조속히 시행돼야 한다: 2011.09.28 10:50 입력 | 2011.09.28 22:11 수정

차흥권 변호사 lawcha@kornet.net

<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px; WIDTH: 133px; HEIGHT: 181px" align=left src="/PEG/13171745471407.jpg" width=112 height=586>1. 머리에
최근 국토해양부는 도시정비법의 운영 과정에서 나타난 일부 불합리하거나 미비한 사항을 개선하고 보완하기 위해 도시정비법 시행령 개정안을 입법예고했다. 
 
특히 이번 개정안은 그 동안 조합과 관할관청 사이에 갈등과 분쟁의 요인으로 작용돼 왔던 기존 용도 폐지되는 국·공유지의 무상 양도와 관련해 그 대상을 명확하게 하고 있다는 점에서 매우 바람직하고 긍정적으로 평가될 수 있다. 
 
이에 이번에 입법예고된 개정안의 주요 내용을 살펴보고 조속히 시행이 되기를 기대해 본다.

 
2. 개정안의 주요 내용
가. 무상 양도 대상 도로의 범위 명확화
도시정비법 제65조 제2항 후단은 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치 비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도하도록 규정하고 있다. 
 
위 후단 규정의 입법 취지는 민간 사업시행자에 의해 새로 설치된 정비기반시설이 전단 규정에 따라 관리청에 무상으로 귀속됨으로 인해 야기되는 사업시행자의 재산상 손실을 고려해 그 사업시행자가 새로 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설을 그 사업시행자에게 무상으로 양도되도록 해 위와 같은 재산상의 손실을 합리적인 범위 안에서 보전해 주고자 하는 데 있다.
 
이러한 입법 취지 등에 비춰 대법원은 무상 양도의 범위와 관련해 ‘용도 폐지되는 정비기반시설’로서 무상 양도되는 범위는 같은 용도로 대체돼 새로 설치되는 정비기반시설의 설치비용으로 한정할 수 없다는 원칙적인 판결을 한 바 있고 나아가 “도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항 후단 규정의 입법 취지 및 법적 성격, 행정의 법률유보 원칙과 행정법 관계의 명확성 원칙 등을 종합적으로 고려해 보면, 행정청과 사업시행자 사이에 사업시행자가 정비기반시설을 설치하는 것에 대한 보상으로 용적률 제한의 완화와 같은 다른 이익을 얻는 대신 위 법 조항 후단 규정을 적용하지 않기로 하는 합의를 했고 그에 따라 실제 사업시행자가 다른 이익을 얻었다 하더라도, 그러한 사정만으로 위 후단 규정의 적용을 배제할 수는 없다”고 해 기부채납 등에 따른 용적률 등 인센티브를 얻은 경우에도 무상 양도를 제한할 수 없다는 것을 판시하고 있다. 
 
그럼에도 불구하고 서울시가 행정 지침을 통해 용적률 등 인센티브를 얻은 경우에는 그에 따른 무상 양도를 제한하도록 하고 있는 것은 법에 위배되는 것으로서 시정돼야만 한다.
 
그런데 대법원은 무상 양도의 대상이 되는 정비기반시설과 관련해 “도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항에서 정한 ‘사업시행자에게 무상으로 양도되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설’은 정비사업시행인가 이전에 이미 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 도시관리계획으로 결정돼 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설을 의미한다고 봐야 한다”고 판시해 도로의 경우 도시계획도로에 한해 무상 양도의 대상이라는 결과가 됐고 이로 인해 지목이 도로이고 현황이 도로인 경우에도 도시계획도로가 아니라는 이유로 무상 양도의 대상에서 제외돼 조합이 이를 유상으로 매수해야만 하는 추가적인 부담을 안게 된 것이 현재의 상황이다.
 
다행히 국토해양부가 위와 같은 대법원 판례에 따른 불합리한 문제점을 시정하기 위해 이번 시행령 개정안을 통해 무상 양도의 대상이 되는 도로의 범위를 명확하게 하고 사업 추진의 혼란과 분쟁을 해소하려고 하는 것은 늦었지만 매우 환영할 일이고 모처럼 칭찬할 만하다.
 
국토해양부가 입법예고한 이번 도시정비법 시행령 개정안에 따르면 도시정비법 제65조 제2항 후단에 따라 정비사업의 시행으로 인해 용도가 폐지되는 국·공유지로서 사업시행자인 조합에 무상 양도해야 하는 정비기반시설 중 도로는 1)도시계획시설로 결정돼 설치된 도로, 2)도시계획시설로 결정되지 않았으나 사실상 도로로 사용하고 있는 부지를 말한다고 하고 있다. 
 
이대로 개정안이 시행될 경우에는 정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 기존 국·공유지 중 지목이 도로가 아니라 하더라도 사실상 도로로 사용하고 있는 경우에도 조합이 이를 무상 양도 받을 수 있게 되는 바람직한 결과가 되는 것이다.
 
나. 재개발 임대주택 의무 건설 비율 산정기준 다양화
현행 도시정비법은 재개발 사업에서의 임대주택 의무 건설 비율에 대해 “임대주택은 건설하는 주택 전체 세대수의 17% 이하로 하되, 주거 전용면적이 40㎡ 이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수의 40% 이하”의 범위에서 국토해양부 고시로 정하도록 하고 있다(법 제4조의 2, 시행령 제13조의 3). 
 
이에 의거한 국토해양부의 임대주택 건설 비율 고시에 의하면, 주택재개발 사업의 경우 건설하는 주택 전체 세대수가 200가구 이상인 경우에는 건설하는 주택 전체 세대수의 17% 이상을 임대주택으로 건설하며, 임대주택의 30% 이상 또는 건설하는 전체 주택 세대수의 5% 이상을 40㎡ 이하의 임대주택으로 건설하도록 하면서 정비구역 내에 학교 용지를 확보해야 하는 경우에는 50% 이하의 범위 내에서 차감해 조정할 수 있다. 
 
수도권의 경우 시·도지사가 기준을 강화해 적용할 수 있으며 비수도권의 경우에 시·도지사가 50% 범위 안에서 완화해 적용할 수 있도록 하고 있다.
 
이처럼 현행 재개발 사업의 경우 전체 가구 수를 기준으로 임대주택을 건설·공급토록 하고 있어 소형 주택 위주로 건설할 경우 가구 수가 증가하게 되고, 이에 따라 임대주택 수도 증가해 조합이 소형 주택으로의 건설을 기피하는 문제가 발생하게 된다. 
 
이러한 문제점을 해소하기 위해 이번 개정안에서는 임대주택은 현행 수준으로 유지하면서 사업시행자가 임대주택을 세대수 또는 총면적 기준으로 선택적 건설·공급할 수 있도록 하고 있다. 
 
즉 개정안에 의하면 주거 전용면적 60㎡ 이하의 임대주택의 주거 전용면적의 합계가 건설하는 주택의 총면적 합계의 15% 이하의 범위에서도 건설 비율을 고시할 수 있도록 하고 있다.
 
다. 조합설립 인가 신청 전 동의 철회 허용
현행 도시정비법은 조합 설립 동의 후 동의 내용에 변경이 없는 경우에는 조합설립 인가 신청 전이라 하더라도 철회를 할 수 없도록 하고 있다(법 시행령 제28조 제4항 단서). 
 
이러한 조합설립인가 신청 전 동의 철회금지 제도는 2009년 8월 11일 개정을 통해 도입되었던 것인데(동 개정 이전에는 철회는 허용하되 인가 심사 시의 동의자 수 산정에서만 철회를 고려하지 아니하고 있었다), 그동안 조합원의 의사결정권과 선택권의 침해 문제 등으로 지속적인 문제의 제기가 있어 왔던 조항의 하나이다.
 
이러한 문제의 제기에 대해 국토해양부는 이번 개정안을 통해 조합 설립 동의 내용의 변경 여부에 관계없이 조합원이 사업 추진에 반대할 경우 조합설립인가 신청 전까지 동의 철회를 할 수 있도록 하고 있다. 
 
국토해양부는 그 개정 취지로서 조합 설립 동의에 관한 갈등 방지와 조합원의 권익 강화에 기여할 수 있다고 언급하고 있으나 속칭 ‘비대위’에 의한 반대를 위한 반대로서의 동의 철회나 제3의 간섭에 의한 동의 철회 등이 무분별하게 이루어질 경우에는 오히려 갈등과 사업의 지연을 확대하게 되는 결과가 되는 것이므로 동의 철회를 무조건 허용하기보다는 2009년 8월 11일 개정 이전의 제도로 환원하는 것이 필요하다고 본다.