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분양신청 완료 후 구역 내 부동산을 제3자 취득했을 때: 2011.11.10 16:34 입력 | 2012.01.26 11:21 수정

김기원 변호사 kiwonkim73@hanmail.net

<IMG style="MARGIN: 4px 8px 4px 0px" src="/PEG/13209104495969.jpg" align=left>1. 서설
정비사업에 있어 분양신청 절차가 완료된 이후 분양신청을 한 조합원이나 분양신청을 하지 아니한 현금청산대상자의 사업구역 내 부동산을 제3자가 취득한 경우, 이를 어떻게 처리하여야 할 것인지에 대한 문제가 종종 발생한다. 
 
이에 이하에서 위와 같은 사안의 처리에 대한 법률적인 검토를 해보도록 하겠다(주택재건축정비사업의 경우를 중심으로 살펴 봄).

 
2. 관련 법령 
가. 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)
제19조(조합원의 자격 등)
①생략
②주택법 제41조 제1항의 규정에 의한 투기과열지구(이하 투기과열지구라 한다)로 지정된 지역 안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
1. 내지 4. 각 생략
③사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다.
 
나. 도시정비법 시행령
제30조(조합원)
① 삭제<2005. 5. 18.>
②법 제16조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 조합의 설립인가 후 양도·증여·판결등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다.
③ 생략

 
3. 법률적인 검토
앞서 살펴 본 바와 같이 도시정비법 제19조 제2항은 투지과열지구로 지정된 지역의 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있고, 도시정비법 시행령 제30조는 조합의 설립인가 후 양도·증여·판결 등으로 인해 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 본다고 규정하고 있는 바, 도시정비법 제19조 제2항의 반대해석 및 동법 시행령 제30조에 의할 때, 투기과열지구가 아닌 지역의 정비사업구역 내 조합원의 부동산을 양수받은 자는 당연히 조합원의 지위를 갖게 되는 것이다.
 
이에 정비사업 현장에서는 종래 위 규정들을 근거로 분양신청 절차가 완료된 이후 분양신청을 한 조합원의 사업구역 내 부동산을 취득한 제3자를 분양신청을 한 조합원과 동일하게, 분양신청을 하지 아니한 현금청산대상자의 사업구역 내 부동산을 취득한 제3자를 현금청산대상자와 동일하게 취급해 온 것이 사실이다.
 
그러나 여기서 문제가 되는 것은 앞서 살펴 본 도시정비법 제19조 및 동법 시행령 제30조는 사업구역 내 조합원의 부동산을 취득한 제3자를 당해 조합의 조합원으로 보도록 규정하고 있을 뿐인데 최근 대법원은 분양신청을 하지 아니함으로써 현금청산대상자가 된 조합원의 경우 분양신청기간 종료일 다음날 조합원으로서의 지위를 상실한다고 판단하였는 바 이미 조합원으로서의 지위를 상실한 현금청산대상자의 사업구역 내 부동산을 취득한 제3자에게는 도시정비법 제19조 및 동법 시행령 제30조를 그대로 적용할 수 없다는 것이다. 
 
이에 도시정비법령을 다시 한 번 살펴보면 도시정비법령은 위에서 살펴 본 도시정비법 제19조 및 동법 시행령 제30조 외에도 동법 제10조에서 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 “권리자”라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다”라고 규정하고 있음을 알 수 있다. 
 
따라서 위 도시정비법 제10조에 의하면 조합원 지위 유무를 불문하고 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자에 변동이 있을 때에는 종전의 권리자의 권리·의무는 새로이 권리자로 된 자에게 승계되는 것인 바 정비사업에서 조합원이 사업시행자인 조합에 대하여 분양신청을 하거나 이를 거부한 이후 제3자가 당해 조합원의 사업구역 내 부동산을 취득하게 되면 이러한 제3자는 기존 조합원이 분양신청자로서의 지위에서 갖는 귄리·의무나 현금청산자로서의 지위에서 갖는 권리·의무를 그대로 승계하게 되는 것이다.
 
대법원도 구 도시재개발법이 적용된 사안이기는 하나 “구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제7조 제1항, 제2항은 권리자(재개발구역 안의 토지 또는 건축물 등에 관하여 권리를 가진 자)의 변경이 있을 때에는 종전의 권리자가 행하거나 권리자에 대해 행한 처분·절차 기타의 행위는 새로이 권리자로 된 자가 행하거나 새로이 권리자로 된 자에 대하여 행한 것으로 본다라고 규정하고 있고 토지의 소유자가 하는 분양신청이나 시행자가 토지소유자에 대하여 재개발 사업에 의해 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설을 분양하지 아니하고 현금청산 대상자로 지정하는 관리처분계획을 정하는 것은 같은 법에 의한 절차 기타의 행위에 해당한다 할 것인 바 재개발구역 안에 있는 토지의 전 소유자가 이미 분양신청을 하였고 그 후 현 소유자가 전 소유자로부터 위 토지의 소유권을 취득하였다면, 전 소유자의 조합원으로서의 지위는 현 소유자에게 승계·이전되고, 전 소유자가 한 분양신청의 효력도 현 소유자에게 미치고, 재개발 조합이 전 소유자에 대해 아파트를 분양하지 아니하고 현금청산을 하기로 하는 관리처분계획을 정해 인가를 받은 것의 효력도 현 소유자에게 미친다할 것…”이라고 판시했다.
 
그러므로 위와 같은 도시정비법 제10조의 규정과 위 대법원 판례를 고려할 때 분양신청을 하지 아니함으로써 현금청산대상자 된 기존 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원으로서의 지위를 상실하므로 이러한 현금청산대상자의 사업구역 내 부동산을 취득한 제3자는 도시정비법 제19조 및 동법 시행령 제30조에 기하여 현금청산대상자의 지위를 그대로 승계하는 것이 아니라, 도시정비법 제10조의 규정에 의해 현금청산대상자의 지위를 승계하게 된다고 보아야 할 것이다.