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[한국금융연구원] 주택가격하락 충격이 금융권에 미치는 영향: 2013.04.09 19:26 입력 | 2013.04.09 19:43 수정

정리=김소원 기자 rknews@daum.net

<DIV id=post-view50169089920 class="post-view pcol2 _param(1)">Ⅰ. 분석의 배경 ▣ ‘12년말 새로 발표된 2012년 「가계금융·복지조사」를 활용하여 동일한 방법론에 의거 주택가격 및 가계소득 하락 등이 금융권에 미치는 영향을 재분석 ○ ‘12년에는 기존 1만 가구에서 2만 가구를 대상으로 조사범위 확대하고, 조사항목 및 방식에 일부 변화 ○ ‘12년도의 전체 총가구는 1,790여만 가구이며, 금융부채 보유가구는 1,070여만 가구, 주택담보대출포함 담보대출 가구는 638여만 가구로 나타남. Ⅱ. 주택가격 및 가계소득 충격에 따른 금융권 손실규모 추정 ▣ 원리금상환액(DRS)이 경상소득의 60%를 초과(DSR>60%)하여 원리금 상환부담이 상대적으로 큰 주택담보대출 가구는 약 47.6만 가구 ○ 본고에서는 우선 소득과 지출의 유량 개념인 DSR을 기준으로 60%(또는 40%) 이상인 가구를 ‘잠재적 위험가구’로 정의 ▣ 본고에서는 DSR 기준의 ‘잠재적 위험가구’ 중에서 보유자산과 부채를 함께 고려하여 금융권에 손실을 미칠 수 있는 규모를 추산 ○ ‘잠재적 위험가구’는 소득과 지출의 비율인 DSR 기준으로 자금 흐름에서 어려움을 겪는 가구를 의미 ○ 보유자산과 부채를 함께 고려하여 소위 ‘하우스 푸어’로 규정할 경우, 소득과 지출의 개념만을 고려한 경우보다 다소 보수적으로 평가할 수 있음. ▣ 우선 ‘잠재적 위험가구(DSR>60%)’ 중에서 보유자산과 부채를 함께 고려하여 금융권에 손실로 인식될 가능성이 높은 고위험 유형을 3가지로 구분할 경우, 가계부채 현황은 다음과 같음. ① 유형 1: 금융대출이 ‘부동산평가액의 60%와 금융자산의 합’을 초과하는 가구는 9.8만 가구이며, 이들이 보유하고 있는 자산은 58.7조원, 부채는 48.2조원 ② 유형 2: 금융대출이 ‘부동산평가액과 금융자산의 합’을 초과하는 가구는 3.0만 가구이며, 이들이 보유하고 있는 자산은 7.9조원, 부채는 9.8조원 ③ 유형 3: 순자산이 마이너스인 가구는 3.0만 가구이며 이들 가구가 보유하고 있는 자산은 7.1조원, 부채는 9.7조원 ▣ 기준시점 대비 최대 20%의 주택가격하락을 기본적인 스트레스 시나리오로 설정(외환위기 이후 주택가격매매지수의 최대 낙폭이 14.4%(서울지역)인 점을 감안) ○ 주택가격 및 가계소득 하락에 따라 금융권에서 부실화되는 대출규모는 유형별 고위험 가구가 보유하고 있는 금융대출 전부로 가정 ○ 또한 부실화된 금융대출에 대해 금융기관은 가계가 보유하고 있는 부동산을 매각하고 금융자산을 압류하여 손실보전에 나서는 것으로 가정 ○ 이에 따라 주택가격 및 가계소득 충격으로 발생하는 금융권의 잠재적 손실규모는 부실화된 금융대출 중 부동산 매각대금 및 금융자산 압류를 제외한 부분으로 추산 가능 ▣ 주택가격 20% 하락시 고위험 유형별 증가는 다음과 같음. 유형 1 가구 수 : 13.5만(3.7만 증가) 금융권 손실규모 : 12.8조원(6.2조원 확대) 유형 2 가구 수 : 4.5만(1.5만 증가) 금융권 손실규모 : 7.5조원(3.1조원 확대) 유형 3 가구 수 : 3.6만(0.6만 증가) 금융권 손실규모 : 8.0조원(3.9조원 확대) ▣ 주택가격 및 가계소득이 동시에 20% 하락시 고위험 유형별 증가는 다음과 같음. 유형 1 가구 수 : 17.4만(7.6만 증가) 금융권 손실규모 : 14.6조원(8.0조원 확대) 유형 2 가구 수 : 5.4만(2.4만 증가) 금융권 손실규모 : 8.6조원(4.2조원 확대) 유형 3 가구 수 : 5.4만(2.4만 증가) 금융권 손실규모 : 8.7조원(4.6조원 확대) Ⅲ. 금리 충격에 따른 금융권 손실규모 추정 ▣ ‘금융부채 보유가구(1,070만 가구)’와 ‘순자산이 마이너스(-)인 가구(59.7만 가구)’를 대상으로 금리변화에 따라 ‘DSR>40%’인 잠재적 위험가구의 변화를 추정 ○ 대출금리가 1%p 상승시, 평균적으로 금융부채를 보유한 잠재적 위험가구는 16.3만 가구, 그리고 이들이 보유한 금융부채(잠재적 위험금융부채)는 19.9조원이 증가 ○ 또한, 금융부채를 보유하고 순자산 마이너스인 가구 중 평균적으로 1만 4,300가구가 추가적으로 금융기관에 손실을 끼칠 가능성이 큰 ‘고위험 가구(DSR>40%)’에 속하게 되며, 이들이 보유한 ‘고위험 금융부채’ 규모는 1.01조원 증가 ▣ 고위험 가구가 원리금상환이 어려워 파산할 경우, 이들 고위험 가구에서 발생되는 금융기관의 잠재적 손실규모는 금리상승폭(5%p) 안에서 12.2~15.6조원에 이름.(순자산 마이너스 가구 기준) ○ 금융권의 대출채권인 금융부채에서 차입자 파산시 회수가능한 담보부동산 평가액 및 금융자산을 빼주어 손실규모를 평가 ○ 대출금리 1%p 상승시 금융기관의 잠재적 손실이 추가적으로 평균 6,800억원 증가하므로 대출금리 증가에 따른 리스크 증가는 미미하다고 판단 ▣ ‘12년 자료를 활용하여 추산한 고위험 가구에 의한 금융기관의 잠재적 손실규모는 금리 상승에 따른 고위험 가구수의 증가에도 불구하고 ‘11년에 비해 줄어든 것으로 나타남. ○ 고위험 가구에 의한 금융기관의 잠재적 손실규모는 ’11년도 27.4조원에 비해 ‘12년 15.1조원으로 12.3조원 크게 감소하여 위험이 크게 줄어든 것으로 나타남. Ⅴ. 종합평가 ▣ 우선 잠재적 위험가구 가운데 잠재적으로 금융권에 손실로 인식될 가능성이 높은 고위험 유형의 기준을 3가지로 제시하고 잠재적 손실규모를 추정 ○ 세가지 고위험 유형을 전제로 ‘12.3월 현재 주택담보대출이 있는 고위험 가구는 3.0∼9.8만 가구, 이들이 보유한 금융부채 규모는 9.2~45.3조원 수준으로 추정되며, 이는 상당히 보수적인 추정에 근거 ▣ 주택가격 20% 하락으로 인한 추정 손실의 전체가 은행권에서 발생한다고 하더라도 은행권 BIS자기자본비율은 13.0~13.5% 수준으로 하락하는 것으로 나타나 은행권은 자체 자기자본으로 충분히 감내할 수 있는 수준으로 평가 ○ 주택가격이 기준시점대비 20% 하락한다고 가정할 경우 고위험 주택담보대출 가구는 고위험 유형별로 3.6∼13.5만 가구로 증가 ○ 금융권의 잠재적 손실규모는 7.5∼12.8조원으로 확대되는 것으로 추정됨. ▣ 주택가격 및 가계소득이 동시에 20% 하락한다고 가정할 경우에도 은행권의 BIS자기자본비율은 12.9~13.4%의 수준으로 하락하는 것으로 나타나 큰 문제는 없는 것으로 평가 ○ 이 경우에는 고위험 유형별로 5.4~17.4만 가구까지 증가하고, 금융권 손실규모는 8.6~14.6조원으로 확대되는 것으로 추정됨. ▣ 금리 증가에 따른 금융기관의 잠재손실 위험 증가는 미미할 것으로 판단 ○ 다만, 금리상승에 따른 위험은 미미하나 연도별 잠재적 위험가구(DSR>40%)의 금융부채는 증가하여, 이를 집중적으로 관리해야할 필요성이 크다고 판단 </DIV>