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[정책 Zoom In] 4.1부동산종합대책, 이대로 좋은가?: 2013.04.02 13:42 입력 | 2013.04.02 22:13 수정

송윤창 기자 rknews@daum.net

정부가 지난 4월 1일 부동산종합대책을 발표했다. 워낙에 꼬인 내수경기를 활성화하는 데에 부동산시장의 활성화가 반드시 필요하다고 보고 발표한 정책이다. 강도도 높였다. 지금까지와는 다르게 내놓을 수 있는 대책은 전부 포함했다. 일각에서는 ‘부동산 종합선물세트’라는 말도 나온다. 일부 우려의 목소리도 있다. 46개의 종합대책 중 20개는 국회의 동의가 필요한 것들이어서 추후 야당의 협조도 필요하다. 정부의 부동산대책 살펴본다.
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■ 4.1 부동산종합대책의 주요내용
► 주택거래 활성화대책
- 공공분양주택 공급물량 축소(연 7->2만 가구 60㎡이하만 공급)
- 보금자리지구 신규지정 중단
- 85㎡ 초과 민영주택 청약가점제 폐지
- 리모델링 수직증축 허용
- 생애최초 주택구입자 취득세 면제(6억, 85㎡이하 주택구입 시)
- 생애최초 주택구입 자금지원 확대(부부합산 연소득 5500->6000만원)
- 생애최초 주택구입자 DTI, LTV규제 완화
- 양도소득세 5년간 면제(9억원 이하 신규 또는 미분양주택, 또는 1가구 1주택 구입 시)
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► 하우스푸어 또는 렌트푸어 지원
- 집주인이 보유 희망할 경우, 장단기 금융이자 연체자 채무조정
- 집주인이 매각 희망할 경우, 임대주택리츠에 주택매각 후 재임대(5년)
- 주택연금 가입연령 60->50세, 임시대출 한도 50->100%
- 목돈 안 드는 전세(집주인 담보대출 방식, 임차보증금 반환청구서 양도방식)
- 전세자금 대출요건 완화(부부합산 4000->4500만원, 금리 3.7->3.5%)
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► 서민주거 안정대책
- 공공주택 연 13만 가구 공급
- 철도부지 등에 행복주택 20만 가구 공급
- 저소득층 대상 주택바우처제도 도입
- 부부합산 5000만원 이하, 신혼부부 전세자금지원(금리 3.5%)
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일단 긍정적인 반응이 우세하지만, 비판의 목소리도 있다. 김대중 정부가 IMF 직후에 실시한 부동산부양책 이후, 지금까지 들어선 정부들은 부동산대책에 관련한 한 모두 실패했다. 이번 박근혜 정부의 부동산종합대책에 대한 비판의 목소리에 귀를 기울여야 하는 이유다. 부동산대책의 효과에 대해서는 대부분의 주요 언론들이 자세히 다뤘으니, 문제점만 지적해보고자 한다.
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■ 가격이 문제인가? 세금이 문제인가?
최근 부동산침체 혹은 주택가격하락의 근본원인에 대한 이해의 갭이 느껴지는 정책이다. 정부는, 각종 세금혜택이 곧바로 주택거래의 활성화와 주택가격의 하향추세를 완화해줄 것으로 믿는 것 같다. 취득세 면제와 양도소득세 면제가 그것이다. 그런데 주택구입자들이 주택을 구입할 때 가장 먼저 고려하게 되는 항목이, 가격일까? 아니면 세금일까?
 
중요한 문제다. 약간 추상적으로 느껴질지는 모르지만, 이 문제에 대한 명확한 이해가 전제되지 않으면 이번 정책도 실패할 가능성이 크기 때문이다. 주택가격이 문제라면, 현재 형성되어 있는 주택가격이 주택수요자가 구매하기에 적정한 가격수준인지에 대한 점검이 선행돼야 한다. 다행히 세금이 문제라면 이번 정부의 정책은 크게 성공할 것이다. 하지만 그럴까?
 
현재 부동산시장 침체의 근본원인은 소득에 대비하여 지나치게 높은 가격 때문이다. 사실 2000년대 초반을 기준으로, 소득이 증가한 속도에 비해 주택가격이 너무 많이 올랐다. 정상적인 소득의 30대 신혼가구가 서울에 85㎡의 표준아파트를 구입하려면, 최소 18년이 걸린다는 통계가 이를 방증하고 있다. 필자 역시 마찬가지고, 주변의 상황이 그렇다.
 
세금이 주택거래 침체의 근본원인이 아니라는 데는 모두가 동의한다. 지금보다 각종 거래세 및 보유세가 컸던 노무현 정부 내내 부동산가격이 급등했던 것이 이를 방증한다. 그럼에도 불구하고 정부가 취득세와 양도세를 감면하고자 하는 이유는 ‘실패한 정책의 관성’ 때문이다. 분명한 것은 가격이 떨어지면 거래는 활성화된다는 것. 모든 정부가 간과한 수요와 공급의 원리다.
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■ ‘DTI-LTV 완화’ 가계부채 악화시킬 수도
이번 대책의 가장 큰 쟁점 중의 하나는 바로 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출비율)이다. 왜냐하면 DTI와 LTV가 한국경제의 시한폭탄인 가계부채문제와 직결되기 때문이다. 정부는 은행문턱을 낮춰 소득이 충분하지 못한 생애 최초 주택구입자에게 주택구입의 길을 열어준다는 생각이지만, 부동산가격이 더 떨어질 경우, 가계부채 문제를 더 악화시킬 수도 있다.
 
더 큰 문제는 DTI, LTV 완화로 잔뜩 거품이 낀 부동산을 대부분 신혼가구인 생애 최초 주택구입자들에게 구입하게 함으로써, 이들을 또 다른 금융난민으로 만들 가능성이 크다는데 있다. 특히 장기적으로는 가격하락이 명백한 주택시장을 이들이 떠받쳐 주면서, 그 혜택은 기존주택소유자들에게 고스란히 돌린다는 측면에서도 부정적일 수 있다. 살펴야 할 부분이다.
 
정부가 내놓은 DTI, LTV 완화가 미래의 하우스푸어를 양산할 가능성이 크다는 점도 논란의 대상이다. 이번 부동산종합대책에는 하우스푸어와 렌트푸어 지원방안을 마련해 놓고, 한편으로는 하우스푸어를 양산하는 정책을 실시한다는 비판이다. 정책의 앞과 뒤가 잘 연결되지 않는다. 정부의 부동산정책이 시장에 잘못된 기대를 심어주어 가격조정기간만 늦추고 있다는 생각이다.
 
DTI나 LTV 주제에서 조금 벗어난 것이기는 하지만, 정부가 하우스푸어 렌트푸어 대책의 하나로 내 놓은 목돈 안 드는 전세의 경우, 집주인들이 얼마나 호응할지가 의문이다. 이미 쌓인 대출의 양도 문제지만, 불량세입자에 대한 대책도 필요하기 때문이다. 이 밖에 정부가 내놓은 정책들 다수는 부동산시장 활성화를 위해 시의 적절하게 검토할만한 것들이라 사료된다.